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发表于 2011-10-1 09:16:09
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广州市城中村的改造，从猎德村的建成、林和村的规划设计公布，到杨箕村土地出让公开竞投的条件表明，所有这些城中村改造的建筑容积率都大大超过广州市城市规划要点规定的容积率，容积率都在6左右。
建好的猎德村十几幢四十层以上的楼房密密麻麻矗立在中心商务区旁，给人的感觉就是一个建在空中的猎德村。对此尽管有房地产专家认为改总比不改为好，但我们参加搜狐网座谈的许多专家对如此高的容积率依然提出了不少的质疑。
针对社会上对杨箕村改造容积率太高的质疑，市三旧办举行新闻发布会，副主任陈建华明确答复：“杨箕村改造提出容积率为6.18，有人觉得高。我们可以说，改造杨箕村，一是政府没有赚钱，二是容积率没有超过该地区的容积率规划控制上限。”而且说：“不会集中过多人口，给本来就拥塞的周边地区造成更大的交通和生活配套压力。”
政府有没有通过旧城改造来赚钱，这只有细算账才能明白。三旧办的同志说：城中村改造的成本，包括村民的拆迁成本，临迁费、村民拆除建筑附属物的补偿、安置费，参考国土部门的标准；改造范围内公共配套、市政设施同步投入使用的建设成本，比如学校、绿地；复建安置成本，参考住房保障的建筑成本和综合单价；不可预见费。这笔钱从村里的融资地块里出，通过公共拍卖或者国土部门的楼面地价估价，有些还需要政府补贴。
但实际情况按杨箕村土地出让金达到每平方米8593元，按高层建筑成本均价每平方米3000元计，如果原来杨箕村平均层数为8层计，建筑密度20%，即按40层计，它仅就可以复建一个杨箕村，哪里还有地方来建商务区呢？这些商务区的土地和钱又是从哪挣来的呢？在这个项目的建设里头，政府是同样可以获得巨大的建筑税收的，怎么能说没有挣钱呢？在旧城改造中政府通过税收获得一定的利益也是无可厚非的。
至于说“由于改造以后没有增加住房大部分用于商务建设就不会增加人流物流”也是说不通的。谁都知道没有人流物流的商住区只能是一座“死城”，因此，增加的这些到商务区去的人流物流怎么就不会带来人流车流物流的高度集中呢？因此，在城市规划法里，在所有的城市规划教科书里，都提到宜居的城市建筑容积率一般都不宜超过3.5，现在达到6.18还说不会增加人流物流，显然是违背规划课程的道理。
城中村的改造由于村民自己改善居住环境的成本全部由土地出让承担，政府也希望土地出让承担村民居住环境的改造成本，还要照顾到参与改造的开发商的利益，因此造成城中村改造容积率过高是不得已的办法，旧城改造办同志们的苦衷我们也能理解.
但为什么不能换位思考，另外来想个办法呢？例如，改造后的城区基础建设、学校、幼儿园的配套，都可以由政府自己另外从财政里支持；直接由村民出资改造自己的环境，按照规划来建设好，不让开发商建设商品房赚钱等。只要我们真正是按照客观规律做事情，我想还是可以避免迫不得已提高容积率的办法。
我们希望，旧城改造能够尽可能降低容积率，不要等到百年之后我们的人口自然减少，我们的子孙会奇怪说，我们的祖先为什么会住在蚂蚁窝一样的高楼里？ |
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