来源：新浪乐居
 1月23日，高力国际在广州四季酒店举行了2017年广州房地产市场回顾及2018年展望的分享会，回顾了去年广州写字楼、工业地产、物业**市场及城市更新等热点领域，并对2018年的行业趋势做出了展望。
  1、甲级写字楼市场：
  去年全市平均租金169元/平/月 琶洲表现抢眼
  2017年广州经济稳步增长，甲级写字楼租赁市场需求旺盛，全年净吸纳量为49.76万平方米。另一方面，截止2017年第四季度，广州市**商圈全年仅有15.5万平方米新增甲级写字楼推出市场，需求远大于供应，结果就是，空置率下降，租金水平稳定增长。
  受益于有限的新增供应，广州甲级写字楼平均租金同比增长6.5%，达169元/平方米/月。
  其中，珠江新城子市场同比增长6.1%，达183元每平方米每月，租金水平继续领跑其他板块。而值得关注度是，琶洲虽然租金在四大板块中最便宜，但同比涨幅8.6%却是最高的！
琶洲空置率同比降幅最大
  广州甲级写字楼现时整体空置率为8.3%，较2016年底同比下降8%。其中，让人意外的是，琶洲子市场总存量较小，且作为未来的电子商务聚集区，写字楼内需求旺盛，空置率降至14.6%，较去年底下降23.1个百分点。 以租赁成交面积计算，按成交子市场分类，2017年珠江新城作为**商务区，以53%继续主导广州市写字楼租赁市场；琶洲子市场的交易面积较2016年大幅上升，占全市交易面积的19%；天河北体育中心和越秀分别占全市交易面积的16%和12%。 高力国际广州董事总经理、华南区办公楼服务部主管冯文光指出：平均租金的增长和交易面积份额的提升预示着市场看好琶洲子市场的**。预计随着互联网巨头总部办公楼的逐渐交付，必将吸引更多上下游或科技类企业以及创新型人才进入琶洲，从而促进技术的交流，提高合作的效率，带动广州创新产业的发展。
  超过半数写字楼租金低于150元/㎡/月   以租赁成交面积计算： 2017年广州写字楼租赁客户行业类别呈现多元化。其中超过60%的交易面积集中在金融业（26%），房地产业（21%）以及计算机/通讯/高新科技行业（19%）。房地产行业活跃的租赁行为，源自各灵活办公空间品牌在广州市场的持续扩张。 以租赁成交宗数计算：内资公司占全市交易宗数的83%，外资公司则占17%。内资公司仍是广州市场交易活动的主体，外资公司租赁行为相对保守。全市超过八成交易宗数的租赁面积在2000平方米以下，接近一半交易宗数的租赁面积在500平方米以下。   超过八成交易宗数的合同价控制在190元每平方米每月以内，超过一半交易宗数的合同价在150元每平方米每月以内。广州市写字楼租赁市场租金分层明显，按照交易宗数的比例，可划分为四个租金区间，分别为：130元/平方米/月以内（29%），131-150每平方米每月（26%），151-190元每平方米每月（26%）及190元每平方米每月以上（19%）。
  未来琶洲、金融城写字楼市场将崛起   高力国际广州分公司办公楼服务部董事陈昱豪预计：2018年将有更多外来灵活办公品牌首次进入广州市场，本土品牌继续扩张，互相抢夺市场份额，呈现遍地开花的局面。此外，各品牌的选址策略将不局限于**商业圈。   2018年广州甲级写字楼新增供应约50万平方米，预计至2018年底，全市空置率将保持平稳，平均租金实现同比5%的增长。 长远来看，未来四年广州写字楼的新增供应将集中在琶洲和国际金融城，超过半数集中在琶洲，超过1/4集中在有望解决限高问题的国际金融城。 2、物流仓储市场：   去年租金增长3.8% 未来2年新增供应15万平   去年广州市非保税优质仓库需求持续升温，全年净吸纳量共计约5.3万平方米，而新增供应仅5万平方米，整体市场空置率下降至7.1%，同比下降0.6%，平均租金同比增长3.8%，达到32元/平方米/月（不含管理费净有效租金）。   不过，粤港澳大湾区规划的推进加速了区域内交通网络的发展，而广州物流仓库供不应求且价格攀升，也造成大量对优质仓库的需求被佛山、清远、东莞和惠州等周边供应更多，租金更低的市场所吸纳。
  今年租金有望再涨3%-5%   高力国际广州分公司产业及工业地产服务副董事邓智辉表示：广州非保税优质仓储市场未来两年将有约15万平方米新增供应推出市场，预计2018年上半年平均租金水平面临压力，空置率上升。但新增供应将在下半年被市场迅速吸纳，租金水平上升，空置率下降。预计至2018年底，平均租金将同比增长3-5%。   随着一手仓储用地的短缺和政府对旧仓库或物流园的整理和搬迁，预计未来二手仓储用地交易市场活跃，从而推高二手仓储用地的出售价格。   中长期市场趋势方面，发展商土地储备基本开发完毕，广州市场新增供应少（集体用地项目除外）；电商、零售商需求旺盛，3PL需求稳定；市场已落成项目基本满租，新增项目少，空置率保持低位；预计租金短期仍将平稳上升，售价短期将加速上升。 挑战与机遇并存   值得关注的是，目前整个华南的物流土地供应紧张，在**城区及周边交通便利的区域尤为严重，制约了仓储物流项目的扩张与布局；新增工业用地出让原则上不超过20年的规定，增加了一手土地项目开发难度，这是对于广州物流仓储市场而言都是挑战。   不过，作为千年商都，物流仓储市场同样充满机遇，例如广州本地消费市场和进出口贸易基础扎实，电 商发展成熟，新落地大型工业项目众多，各类仓储需求旺盛；政府致力打造国际航运中心、物流中心，高速路网等基础设施进一步完善；二手工业物业市场活跃，大型工厂资产盘活项目增多等等。   3、城市更新：   成为房地产第四大战场 市场将迎来新一轮升级改造需求   随着国内房地产竞争加剧，寸土寸金的一二线城市中心区基本处于无新增土地供应阶段。为争取发展资源，有开发商将眼光瞄准了城市更新，尝试与政府合作，获得发展新机遇。有专家指出，城市更新会成为中国房地产继新房、二手房、租赁之后的第四大战场。 据广州乐居不完全统计，万科、保利、富力、珠光集团，是广州旧改市场上的主力房企。   高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示，当既有片区的高度和发展到了一定的阶段，发展受到了限制，这时候就需要进行升级改造了；他以此前广州一江两岸改造、近期天河CBD进行中的升级改造和重庆对两江四岸升级改造为例加以说明。 陈厚桥预测，不久的将来，上海陆家嘴、深圳福田、佛山千灯湖等区域将会陆续进行升级改造，市场将会迎来新一轮区域城市全方位整合升级改造的需求。   城市更新的方式多样，既有再开发、整治改善，也有保护。不过，只对一些现有的存量资产进行改造、增值及经营，不会像住宅房产一样快周转，回收期会很长，而再开发周期也长，拆迁难度大，这些都是其劣势；所以，从存量中去找增量才是未来的正确发展方向。
点评：商业开发仍需加快，珠江新城占比过半难以想象早期广州写字楼的供应，国际金融城、白鹅潭、南沙还需加快。租金价格相对较低，分化较为明显，还需发展总部经济。大片区的旧改虽说扶持本土房企，但还是需要多引进些房产龙头，一方面资金实力雄厚，另一方面也有助于招商引租。
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发表于 2018-1-24 16:29:32
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