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博鳌特稿 | 泛海控股：武汉将成为“产融一体化”重要支撑平台
2016-08-09 23:13:00 观点地产网
作为泛海控股地产板块重要力量，武汉中央商务区建设投资股份有限公司，已成为集团“产融一体化”战略实施的重要支撑平台。
编者按：2016年，又是一年博鳌之夏，这是一个新供给改革的年代。虽然房地产仍然是支撑中国经济稳定发展的重要力量，但改变已经在进行，唯有直面并顺应时代潮流，才能更好地生存、发展。
这个夏天，一直以前瞻思想引导中国房地产脉络跳动的博鳌房地产论坛，因应形势推陈出新，坚持为行业的变革找寻全新思路，奠定思想高度及方向。
总结过往、沉淀历史。观点地产新媒体继续推出“2016博鳌特稿”系列报道。
观点地产网 正在转型的泛海控股，已将越来越多房企重点布局的武汉作为了其战略实施的重要支撑平台。
从2002年进入武汉至今，泛海武汉公司一直在开发土地面积达约4000亩、总体量达1400万平方米的武汉中央商务区项目。
据观点地产新媒体了解，武汉CBD项目一直是泛海控股的重要盈利支撑点，2015年泛海控股累计签约销售额150.84亿元，其中武汉中央商务区项目的销售额就有约66亿元。
泛海武汉公司透露，作为泛海控股地产板块重要力量，“泛海武汉公司已成为泛海控股"产融一体化"战略实施的重要支撑平台” 。
定位华中现代服务业中心、区域金融中心和总部聚集中心的武汉中央商务区项目，未来将逐渐成为泛海控股保险、信托等金融资产的载体，帮助转型中的泛海控股集团由单一地产销售向不动产经营、金融服务、投资管理等多元模式转移。
泛海武汉公司在接受观点地产新媒体采访时表示，为了尽快让这一重点项目入市，自2008年项目动工以来，泛海武汉公司每年新开发量达约100万平方米，高峰时期同时在建的甚至有400多万平方米，每年投入近百亿元。仅今年上半年，为开发武汉中央商务区写字楼、住宅、商业等多个子项目，泛海就为此融资近200亿元。
不过，在越来越多房企加大武汉布局的情况下，不管是住宅还是商业、写字楼市场，竞争都日渐激烈。在巨额投入的情况下，如何确保盈利能力也成为了泛海需要考虑的问题。
对此，泛海武汉公司表示，激烈的竞争环境下，武汉未来商办物业的竞争将是品质、区位和产业聚集能力的比拼，优质的资源将占据主要的市场份额。而从城市功能区的开发角度来说，产业引进、配套设施等是促进区域发展的有利因素，这方面的投入也会带来开发物业价值的升值。
因此，在泛海武汉公司看来，拥有住宅、公寓、写字楼、会展、商业、酒店等物业类型，具有规模效应的武汉中央商务区项目有着明显的竞争优势。他们认为，武汉中央商务区并不是一个单一的地产项目，而是一个“高品质的城市功能区”。
目前，招商银行、邮政储蓄银行、平安银行、中国移动等企业的区域性总部已确定落户武汉中央商务区，其中的泛海城市广场购物中心和泛海喜来登酒店已在2014年开业；高达438米的地标项目“武汉中心”也已在2015年封顶。
泛海武汉公司预期，随着住宅、写字楼、商业、酒店等众多物业陆续交付并投入使用，各方面的功能逐渐成熟完善，初具区域规模的武汉中央商务区影响力在提升，未来“在销售和运营上也将会上一个新的台阶”。
据透露，泛海武汉公司今年的销售目标为57.65亿元，计划推货量约为26万平方米。而2016年上半年，该公司的销售额就已达约43.6亿元。
以下为观点地产新媒体对泛海武汉公司的采访实录：
观点地产新媒体：武汉泛海去年的销售额超60亿元，今年的目标是多少？武汉中央商务区项目今年计划推货量是多少？重点子项目有哪些？
武汉泛海：武汉公司全年销售目标为57.65亿元，计划推货量约为26万平方米，重点包括泛海国际兰海园、香海园、碧海园豪宅项目，泛海国际桂海园、芸海园高端住宅以及部分公建项目。
观点地产新媒体：今年3月份，泛海控股宣布要定增150亿元投入到武汉中央商务区的5个子项目，未来公司计划对该项目投入多少资金？该项目体量巨大，此前开发进度也较为缓慢，开发过程中是否遇到建设及资金方面的难题？预计什么时候可以整体完工？
武汉泛海：武汉中央商务区的开发进度其实很快，之前这里是机场，所有的基础设施建设都需要重建，属于城市成熟区中的“生地”。2007年军方4000亩土地移交后，公司从2008年底樱海园正式开工，前五年，为了让CBD早出形象，一方面加快基础设施建设，一方面公司以每年约100万平方米的新开发量加快推进，高峰时期同时在建有400多万平方米，每年近百亿的投入。
目前，武汉中央商务区已初具规模并逐渐成熟，招商银行、邮政储蓄银行、平安银行、中国移动等区域性总部相继确定落户，泛海城市广场购物中心和泛海喜来登酒店2014年陆续开业；地标项目438米的武汉中心2015年已封顶。武汉CBD项目作为泛海控股的重点项目，将会加大项目投入力度，加快推进项目建设进程，预计到2020年，公司投资开发范围内的项目大部分将建成。
观点地产新媒体：2015年武汉新开商业项目19个，今年还将有和记黄M+、凯德广场、永旺梦乐城等商业综合体项目入市，武汉中央商务区项目中也有体量较大的商业、写字楼等物业，您是否担心竞争问题？武汉商业及写字楼市场一直处于不温不火的状态，您怎么看武汉商业地产市场的竞争与未来的发展？
武汉泛海：面对激烈的竞争环境，武汉未来商办物业的竞争将是品质、区位和产业聚集能力的比拼，优质的资源将占据主要的市场份额。
武汉中央商务区作为华中现代服务业中心、区域金融中心和总部聚集中心，与一般物业有着本质的区别，经过多年发展建设，住宅、写字楼、商业、酒店等众多物业相继交付投入使用，区域逐渐成熟完善，影响力和辐射力正大幅提升，目前已成功吸引了中国移动、招商银行、平安银行、邮政储蓄银行等总部巨头的进驻，以及超过1000家的创新型、成长型企业，诠释出超强的金融聚合效应，未来地位和产业聚集效应将为企业营造快速发展的平台，因此武汉CBD内的商办物业具有更强的市场竞争力。2013-2015年，武汉CBD在售的写字楼项目泛海国际SOHO城在武汉市场一枝独秀，始终处于领先地位，充分说明了这一点。随着武汉中央商务区商务物业建设进程的推进，特别是随着核心区的逐步建设建成，区域覆盖效应、产业聚集效应与日俱增，相信武汉CBD在销售和运营上会上一个新的台阶。
从目前市场环境看，商业的供应量持续增加，在经济增速放缓、电商冲击等考验下，不管是销售型还是持有型商业竞争都较激烈。办公物业特别是中心区域的纯写字楼项目呈现量价齐升的态势，优质写字楼市场前景较好，持有型办公物业的租金上涨，空置率下降，但由于物业供应量大幅增加，后期去库存也面临一定的压力，同时受到经济增速放缓的影响，后期租金上涨幅度将放缓，武汉商办物业处于机遇与挑战并存的态势。
观点地产新媒体：公司在武汉只有一个项目，今年有没有意向在武汉市场进行扩张？从泛海控股业绩报告来看，武汉几乎贡献了一半的销售额，武汉在公司战略规划中是处于什么地位？对于越来越热的武汉楼市您怎么看？
武汉泛海：泛海控股正在实施战略转型，致力于打造“以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台”的产融一体化跨国企业集团，金融板块是集团未来发展的重要支撑。
作为泛海控股地产板块重要力量，武汉中央商务区建设投资股份有限公司，已成为集团“产融一体化”战略实施的重要支撑平台，多年投资开发的积淀，已形成了酒店、商业、写字楼、地下停车场等优质的不动产资产，保险、信托等金融资产也陆续归集到武汉公司，公司的主要盈利模式也将由原来的单一地产销售向不动产经营、金融服务、投资管理等多元模式转移。同时，拥有好的地块项目，也会考虑新的扩张投入。
近年来，武汉经济总量和发展速度明显的提升，整体基础设施建设的发展，城建和经济发展进入收获期，GDP位列全国第八，挤入万亿俱乐部，作为长江经济带的重要承载，武汉市的发展态势毋庸置疑。虽然目前经济下行压力较大，武汉经济增速放缓，但仍保持着较高的增长率，常住人口密度较高以及武汉住宅市场目前处于供小于求的局面，都为房地产市场的发展提供良好的基础，武汉未来几年房地产市场也将是一个趋稳的状态。
观点地产新媒体：并购日益成为房企拿地与扩张的一种重要方式，有分析认为，并购背后的实质是行业洗牌与资源稀缺，您是否认同？房地产行业进入并购时代了吗？
武汉泛海：房企并购并非新生事物，在近两年成为企业拿地和扩张的重要手段。在2015年12月底召开的中央经济工作会议中，提出“促进房地产业兼并重组，提高产业集中度”，这一举措可以促使资源向优势企业集聚，推动规模房企做大做强，进而降低采购、融资成本，也有利于标准化的住宅产业化推进。未来，随着行业整合以及企业转型趋势的不断加深，房地产并购将不断呈现。
观点地产新媒体：房地产行业整体盈利能力在减弱，企业可以通过哪些调整来提升盈利能力？您认为“去地产化”是否一个选项？
武汉泛海：作为华中现代服务业中心，武汉CBD从来不是一个单一地产项目，而是一个高品质的城市功能区。武汉CBD产业发展空间大，聚集程度高。大量的办公、商业等物业供应，区域未来必将汇聚现代金融、国际商贸、信息咨询、都市旅游等核心产业，吸引众多跨国集团总部、创新型高端服务企业汇聚于此,成为武汉面向世界，与全球金融、贸易、信息、会展和文化等现代服务业交流的窗口和平台。
我们一直将武汉中央商务区作为一个城市的经济中心和金融中心来打造的，从城市功能区的开发角度来说，产业引进、配套设施等是促进区域发展的最有利因素，这方面的投入会带来开发物业价值的升值，发挥综合效益，进而提升盈利能力；另一方面，综合性物业的开发，形成的优质酒店、商业、写字楼、地下停车场等不动产资产，与金融、保险、信托等产品进行整合，就是去“地产化”的一个较好选择。 |
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发表于 2016-8-10 00:52:25
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发表于 2016-8-10 16:50:08
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