南大街：常来常新常州第一街

Marshal

南大街还是比较成功的

圣上殷武

地铁二号线开通之时，就是南大街商圈再上台阶、一骑绝尘之时

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　长不过630米、宽5米左右的一个大棚市场，曾名噪一时：作为改革开放后，常州最早出现的集贸自由市场，它一度成为向市场经济转变中商贸流通繁荣的样本，周边城市争相前来取经；外省客商提着一包包现钞来，拎着一包包商品走；

　　许多经营户靠卖服装、鞋帽、小商品收获第一桶金，写下了一个个创富神话。

　　这，便是迎春市场。常州老百姓更喜欢叫它的俗名——“香港滩”。

　　20多年后的今天，伴随着城市改造，取而代之的是一条迎春步行街。“香港滩”则永远留在了人们的记忆中，连带昔日的繁华。

　　店面挪了三处，始终没跳离步行街

　　“香港滩”创办于1982年。据资料显示，当时市场分4个区：一区以小吃、裁缝、修理为主；二区以个体经营为主；三、四区则以国营、集体商店为主。全场共有642个摊位，450个经商户，经营着食品、服装、针纺织品、家电、生产资料等26个大类3000多个品种。到1993年，市场成交额已达1.65亿元。

　　曾掌管过迎春市场的一位工商人员见证了“香港滩”的繁荣：“市场创办之初，全国很多地方还没有类似市场，由于市场里东西南北货样样齐全，还有风味小吃、立等可取的各种修理、千姿百态的花木鱼鸟，每天都吸引着各地商贩慕名而来。这个市场因此成为改革开放的试验场之一。”对于市场当年的旺盛景象，这位老工商至今记忆深刻。

　　逆转，始于市场改造成步行街后。置身步行街已11年的“小刚男装”老板曹澄刚体会颇多。“迎春步行街亮相时，卖服装、小商品的店面特别多，也比较整齐，人气却不旺。店家很少能做到过路客生意，只是靠手上的熟客生意支撑。”曹澄刚称，刚开街时，他的店面在步行街的最东边，近年来，因为人流量小，他的店面开始不断地朝步行街靠晋陵路的入口处挪，至今已搬了三次。仍然租了两间店面，70多平方米，租金却从以前一间门面10万元，降到了现在两间15万元。

　　步行街也出现过短暂的红火，大概三四年光景，是南大街拆迁改造时期。曹澄刚称，南大街的很多商户突然聚到了步行街上过渡，也带旺了步行街。那几年，特别是到秋冬季，“小刚男装”一天的销售就上万元。

　　2005年，改造后的南大街亮相，迎春步行街又跌进冰河，再没缓过神。“现在的步行街乱得不像样子，卖服装，小商品，还有宠物店，说不出有什么特色。”曹澄刚伤感地表示，做生意大忌店面搬来搬去，每搬一次，生意就流失部分。他宁愿再到别地开分店，也还要守在步行街上。

　　上午10点半，连只猫影还没见着

　　迎春步行街最靠西的几间铺子，有家猫人内衣折扣店，两年前入驻步行街。黄华琴是店里的营业员。在此之前，她一直在化龙巷专卖店。

　　打从到步行街后，黄华琴每天大部分时间都用来搞店堂卫生、理货，因为没生意。“夏天，基本不开张。现在一天有3个人进店，算是好的。”黄华琴称，常常到上午10点半，步行街上别说人影，连只猫影都见不着。“没人，生意不好做哦。”黄华琴无奈摇着头。

　　猫人折扣店的店面曾租给一服装老板多年。两年前店面退租，之后店面一直空着。想想出租越来越难，房东遂开了这间猫人折扣店。黄华琴称，搬到步行街第一年，勉勉强强做了20多万元销售，今年则不对头了，销售月月下滑。“幸亏店面是老板自己的，没有房租压力，否则根本撑不到今天。”

　　做了20年服装修改的“小汪裁缝”汪东兴，铺面在步行街的最东头，是楼梯间搭建的。多年来，到他铺面改衣服、修拉链的人每天不断，生意是好，却大都来自街外。汪东兴说，以前来自步行街的店家占到三分之一多。这些年，在他铺面四周，店老板一茬又一茬地换。有家发廊从开到关就一个月时间，有的店面年租金降到了2万元一间，还是没人理会。

　　活力、配套、功能，样样都缺

　　小杨在步行街替人看店已四年，逛街的次数屈指可数，为什么？“感觉整条街闷闷的，没丁点逛的念头。有外地朋友来，也不会带到步行街上。“来了，又有什么可买的？”小杨总是这样回答。

　　一直盘踞步行街西端、算是步行街百货业态有点“腔调”的众向百货，去年底也悄然撤离，转而投向新北和武进区的新兴商业综合体。

　　活力、配套、功能的缺失，成为撤离的理由。事实上，步行街面临的问题已不是简单依靠转型或是提升就能解决的。我市一位老商业指出，随着城市版图扩大，区域新兴商圈兴起，截留和吸引了大量客群。迎春步行街主要由街铺组成，没有大体量的集中型物业，给人档次很低的感觉，自然缺少活力。

　　其次，步行街建设之初全部出售，布局上缺乏整体规划，配套设施明显不足，比如停车，由于没有大型停车场，有车族不愿前往。而且，路网通达性差，街铺和街铺间的通道上常常停满了机动车、电动车，完全隔断了南北两面购物人流的交换。这样一来，顾客逗留时间就短，由于不能保持长久的人群效应，人气不足，就留不住店家，导致步行街的商味越来越淡。

　　此外，步行街上现有业态过于单一，整个街找不到可以吃的店。即使有一两家，也只是快餐，难以满足城市发展和消费多元化的需求，削弱了步行街的吸引力。

　　这位商业老行尊指出，从经济发展角度看，有生命力的商业业态必须与城市整体发展相匹配。随着常州商业结构的不断调整，迎春步行街在这个过程中已完成了历史使命。作为起步最早、较低端的商业业态，迎春步行街想赢得兴盛的可能性很小。

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蓝天花园小区一期和二期之间，便是星园路美食街。

　　每当夜幕降临，这儿便人头攒动。美食街中间的一条“断头路”，则变身为天然停车场，车挨着车，齐整整地排成七排，成为五星商业街区的一道风景。

　　餐馆最多时有50多家

　　星园路美食街形成于2007年。香满楼是美食街的第一个入驻者。作为美食街上的“元老”，老板娘屠英亲历过最红火的一段日子：那是2007年到2010年间，当时美食街上开出的餐馆最多有50多家，家家生意都不错。晚上饭点时，美食街门前“停车场”的车超过270辆，常常沿路停到百米之外的蓝天花园小区门口。

　　“当初决定在星园路开店，就觉着附近小区多，周围又没有什么像样的餐馆，如果能开家本地家常菜为主的饭店，生意肯定好。”屠英称，在香满楼，人均消费四五十元已吃得很舒服了。开店至今，生意确实红火。现在一天能做60桌生意，营业额1.5万元左右，比去年有所增加。

　　老西门土菜馆也是较早进驻美食街的店家之一。开店5年，回头客颇多，都是冲着店内的几道拿手菜去的。像肠肠豆腐、土豆牛腩、百叶、虾饼，客人进店必点。“店虽然不大，菜品却有小特色，拢住了不少客人。”老板娘付丽华如此总结。

　　当然，星园路美食街的红火，也有外部环境的促成，比如美食街门前一条“断头路”，自然而然解决了停车问题；更有市场需求的因素，整个城西缺乏一个相对集中的餐饮聚集带，星园路美食街无疑填补了区域市场空白。也许正是因为意识到这一点，近几年来，星园路美食街所在主管部门不断加大扶持力度，并多次改造，从街边的大环境到每家店的小环境，全部焕然一新，沿街停车的马路也变得更加干净。

　　粗算算，8家正等着转手

　　然而，星园路美食街面临的挑战日甚一日。

　　首先是外部大气候。近年来，随着万达广场、吾悦国际广场等城市综合体的增多，不断影响着食客的选择，特别是环境、情调各有特色的品牌餐厅进驻常州后，分流了相当一部分客源。

　　美食街上店家承受的房租、人力成本压力也是日甚一日。同样是200平方米的店铺，年租金2007年时仅5万元，而今涨到12万元。在美食街上开了6年多的一茶室老板称，美食街上过半的店家其实都在为房东打工。

　　“目前街上的40多家小餐馆，真正好的屈指可数，有的店甚至从装修门店到试营业，再到倒闭关门，不到短短1个月。粗略算算，正等着转手的，有8家。”一位熟悉美食街的业内人士如此说。

　　美食街上的老鸭煲店老板来自泰兴，本以为有老家的特色老鸭煲打底，肯定能走红美食街，却难遂人愿。最近一段时间，老鸭煲店每天亏损额达千元。“现在服务员、洗碗工的月工资每人2000多元，生意一旦不好，支付这块费用相当累。实在不行，另谋出路。”店老板颇为沮丧。

　　“生意不好，大家都急，也催生出恶性竞争。”阿瓦山寨负责人徐建东说，当街拉客的势头愈演愈烈。有的店甚至相互打起价格战，同样一个菜，你卖10元，他就卖8元。假如有跟进降得更低的，立即有人再跟随继续降价，有的店甚至酒水免费。菜品利润本就很薄，再加上明争暗斗得厉害，差的反而更差。

　　店家缺的是品牌定位

　　马阿姨就住在蓝天花园小区，也是星园路美食街的常客。这么多年，马阿姨几乎吃遍美食街上的所有店，两轮吃下来，马阿姨就相对固定在阿瓦山寨、舅婆家、仙渔坊。“店名虽说不同，菜的口味其实都差不多。相同的菜品，至少五六家店都在做。”

　　马阿姨的感受，道出了星园路美食街的现状：店家数量不缺，缺的是特色。从专业的角度看，就是定位。我市餐饮界一位专家指出，作为有持久生命力的餐饮街，特色餐饮店要多，过去名气也许不响，但经过一定时间的发展，形成了自己的特色，在市场中就会脱颖而出。特色餐饮店形成一定规模，才能互相支撑出一条餐饮名街。

　　就特色而言，入驻星园路美食街的家传一欣餐馆算是沾上边的。凡去过的食客，提及最多的就是店里的食材，还有店中各式搪瓷盆里散发出的家的味道。店老板邵志明称，顾客来这里吃饭就是图“好吃不贵”，他对厨师的要求是，食材要好，本色烹饪。

　　在日渐式微的形势面前，星园路美食街老板们的最大心愿就是：希望在政府的引导下成立“美食街行业协会”，让每家餐馆结成同盟，共同做旺美食街，而非各自为政，自相残杀。

　　让星园路美食街形成特色，保持繁荣，不仅是老板们的心愿，也是吃货们的心愿！

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从地上到地下，一条条贯穿城市轴线的地下商业“隧道”清晰可见。

　　对市民来说，地下商业群已不陌生。目前我市已建的地下商业群主要集中于三处：地处文化宫的时尚莱迪广场，延陵西路和南大街交界处的钟楼广场地下商街，通江路上连接太阳城购物广场、新北万达广场、丰臣国际广场的1号商业街。

　　目前，地下商业群主要有两种模式：一种是城市人防工程改建的；一种是随过街通道开发的地下商业集群。未来，还将出现另一种模式：沿地铁交通发展起来的地下商业群。

　　随着越来越多的地下空间的开发，常州商业也将呈现新的风景。记者瞄准我市现有的三大地下商业群，就地下空间的利用、掘金情况逐一扫描。

　　

　　1号商业街，连接着太阳城购物广场、新北万达广场、丰臣国际广场三大商业综合体，背靠新北最繁华的商业圈。

　　这条L型、规模达6000平方米的地下商业街，开街一年半，租金已上涨了15%，直追南大街地下商铺租金。

　　3大块地下商铺，选择万达地下的最多

　　在丰臣国际广场临近乐购大卖场通道内，王小娟的1+2=3精品童装店颇为抢眼。除了店面比周围大外，还因为经营的档次很好。

　　紧挨着童装店的也是王小娟开的，卖女装。去年4月份，1号商业街开街时，王小娟就看中了铺位。今年11月初，她又增开这家童装店。接连出手1号商业街，当然缘于万达地下商圈的影响力。

　　毛纪成在魏村经营眼镜店多年，当1号商业街正式营业后，他比较了太阳城购物广场、新北万达广场、丰臣国际广场三大区域的地下街铺租金后，选择了租金最便宜、影响力大的万达地下广场区域。一年多来，毛纪成眼镜店的生意还不错，过往的人流有8成会转化为顾客。“上下班、午休时段，以及下午4：30过后，都是人流量高峰期，也是客流集中的时段。”毛纪成称，一家新店的经营也需要3-5年才能看出效益，现在开头不错，未来也就有了信心。因此毛纪成在万达的地下街铺签了5年租赁合同。

　　因为万达广场的影响力，小小木女装店选择1号商业街开店时，同样看中了这一区域。在1号商业街所连接的三大块区域，目前以万达广场地下街铺的人流量最大，店铺内的商品价格也较其他两大区域贵些。

　　服装店先成市，带动餐饮入驻

　　在离1号商业街仅300米不到，位于丰臣国际广场的北边还有两家地下商业街：常州食事通时尚广场和嘉澜名品街。前者连接百盛，后者与BRT通道相连。而这两个街区本身又相连，他们和1号商业街的经营门类相差无几，以服装店居多。

　　在喜乐滋老板看来，越开越多的服装店，集聚了1号商业街的人气，并带动了餐饮的入驻。开街近两年，1号商业街的服装、餐饮特色正在形成。据不完全统计，在6000平方米体量的地下商业街，迄今开有27家餐饮店，23家服饰店，6家鞋店。其中，服装店以中低价位为主，如夏季服饰大都在百元左右，冬季服饰300元左右。

　　服装店成市，可谓水到渠成。小小木的店长张超反映，虽然店铺今年4月才开张，但夏季服装月销售额达到3-5万元。王小娟也证实，最初，1号商业街的经营业态还比较丰富，移动营业厅、文具店等都有，自己的童装店之前是卖自行车的，可能因为商品的特性，这些店做不到生意，不得已纷纷转让了。反倒是服装店生意不错，继而越开越多。

　　据了解，1号商业街开街时，管理方也曾经想大范围引进一些餐饮，包括麦当劳之类能聚人气的品牌餐饮，无奈当时人气不旺，像麦当劳就曾专门做过人流测评，结果没通过。因而，尽管1号商业街已集聚了不少餐饮店，但品类单一，大都为年轻人喜欢的奶茶、小糕点之类的平价小店。

　　年租金涨了15%左右，性价比却不高

　　地下商街往往依托发达的交通网络，抑或作为连接传统商圈的纽带，容易聚集人气，但就现状而言，仅1号商业街地上的商业本来就多，整个新北区商圈的竞争已十分激烈，潜伏地下的1号商业街，不得不面对两大问题：一是客流多是过客，消费随意；二是由于商铺的开间以及消防的要求，地下商街的空间展示不够，大品牌不愿到地下。同时，受结构影响，地下商街配送功能欠缺，因此可供选择的业态有限，业态重叠，竞争激烈，商铺更迭成为常事。

　　1号商业街管理方上水商业投资咨询公司项目经理薛亮鸿坦言，1号商业街是人防工程，并非按照商铺进行设计，因此有一半店铺面宽和径深上存在先天缺陷，制约生意。

　　据了解，开街一年半，1号商业街上的商家基本上已换了两茬，尤其是沃尔玛与乐购间的小商铺，换手率更高。“有的边铺做了3天就转手了。”一位商户说。

　　没生意，可租金还在往上走。1号商业街的经营户称，租金整体上比开街时涨了15%左右。像60多平方米的铺面年租金已达12万元，性价比太差。

幻影

南大街现在去的少了。。。。。

凉城无爱

{:5_109:}表示很少去，但也会去

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借着半明不暗的灯光，小伙子王明和同伴仔细查看着商铺的每一个细节。这里，是位于文化宫地下广场的时尚莱迪购物广场。

　　在王明的眼中，这个地下商街地处最繁华商业区，有3条过街通道与购物中心、文化宫、万博广场相连，人流量还行。他想着能在地下商街开服装或是电玩之类的店，但却未能如愿，因为租不到铺位。“生意清淡、铺位不紧张是地下商街的普遍特征，没想到莱迪是个例外。”王明有点感叹。

　　事实上，作为我市规模最大的地下商业群，近两年来，时尚莱迪购物广场都是满铺出租，人气较之前上升了3倍左右。

　　接手伊始，有百家经营户退场

　　文化宫地下广场于1999年建成，及至2009年12月20日，来自南京的时尚莱迪购物广场亮相文化宫地下广场，规模达2万平方米。由于之前经营布局等方面，整个地下广场的生意并不好。莱迪接手之初，近千家商户的地下广场，就有100多家经营户选择撤离。

　　“经营户的合同两年一签，每半年收一次费。接手时恰逢再次收费期，而且当时生意不好，很多业主非常迅速地撤柜走人。莱迪遭遇了最大一次退场风波。”对此，常州时尚莱迪商业管理有限公司总经理蔡训颇多感慨：地下广场是小本经营，做得不好，很少会有人坚守下去。

　　突破口在于降租和物业等费用的优惠上。蔡训称，常州地上商场众多，而且分散，整体商业本不好做。为此，莱迪把突破口放在了降租上。比如交6个月租金，享受12个月经营时间；物业费、水费和空调费全免。如此一来，最便宜的店铺租金一年才1万多元，稳定了经营户队伍。

　　人气走旺，缘于运营模式

　　汤益国是淮安人，属于时尚莱迪购物广场的元老级人物，4年来已在地下广场开了6家男装店。在他店铺大门的墙上，挂着各色“奖励卡”贴纸。汤益国称，这是莱迪的表扬方式，如店铺按期开业、货量合格、陈列到位等，都能得到奖励卡。“刚来时很茫然，生意一般，现在一日好过一日，信心也足了。”

　　相比接手的前两年，目前时尚莱迪购物广场人气持续走旺。莱迪将之归结于管理方的标准管理体系，如经营户早上9点半必须开门开灯，晚上8点关门，双休日则晚半小时；经营户间最好不卖同类商品，如果管理方发现有类似情况，会鼓励经营户自觉错位；遇到顾客投诉，会扣分、罚款，甚至停业整顿，一年累计扣分达40分，下一年就不再续签。

　　“现在我们做的是，抓经营户的培训，教他们如何经营，怎样去进货、陈列更优。此外，管理方将注重整个卖场的主题促销活动。”莱迪购物广场负责人刘知柱表示。

　　解决了2000多人的就业问题

　　一个小小的购物广场，解决了五湖四海2000多人的就业难题。4年来，有很多经营户跟其成长，开了很多分店。

　　“现在开了4个店，我很欣慰。当初在南京莱迪做的也是女装，但租金太贵，承受不起。我到常州莱迪，就抱有信心，因为我擅长销售，货源充足新颖，店面市口也不差，坚持下去肯定成功。”凹凸女装的张学勤称，莱迪能平稳地走下去，是大家的心愿。

　　卖皇家蒙娜丽莎十字绣的孙万里也表达了同样心声。他曾在湖塘小商品市场、九洲服装城做过，但选择莱迪后就稳定下来了，因为至少有人管，有人关心他的生意好坏了，重要的是，莱迪的很多理念会促动他提升。事实上，从去年下半年开始，他的店铺生意的确越做越好。

　　如果有的经营户守不住店，莱迪管理公司会想办法逼他们“上进”。“商业计划赶不上变化，只有每天学习、更新，才能更具特色，更有市场竞争力，相信莱迪的未来会越来越好。”蔡训称。

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随着移动营业厅搬到地上商铺，原店铺改为波司登羽绒服专卖店，钟楼广场地下商业街内的通讯类门店均已迁走，原来规划的北区通讯类商街被服装、箱包等百货门店“占领”。

　　紧盯大商场“流失”的客源

　　钟楼广场地下商业街呈“回”字型，8个上下联通的通道口设在四周及中点位置。地下商街以延陵路为界点，沟通南大街和北大街。

　　整个街区，人流量最大的区域是从新世纪商城到泰富百货必经的东区。“一到节假日，通道里都是在市中心逛街的客人。”刘女士在东区通道两侧有2家银饰玉器店铺，用她的话说，不少顾客是从商城“遗漏”下的。

　　对大商场商品望而却步的顾客，在地下商街走一圈一般都会有所收获。这部分客人也是店主最欢迎的，因为成交率高。“商场的东西品牌好价格高，而地下商铺的商品相对便宜，所以不少客人逛完商场再比较一下这里的东西，买得都很爽快。”内衣品牌店主王小X说。

　　这类客人会买几千甚至几万元的商品。“我做到过两单客人，一笔2万多，一笔3万多。”刘女士称，如果是过路客人，购买的商品就较为固定：不超过百元的银项链等。

　　超过40%为中档连锁品牌

　　按照管理方原来的规划，地下商业街东区以经营内衣饰品类为主，西区是箱包服饰，南区为服装，北区是通讯。但目前整个街区的箱包、女装、童装等商铺比例超过4成，而不少店铺出售的服装、女包价格也接近千元。

　　来自温州的黄女士从10多年前开始做箱包生意，最初在文化宫做了1年，亏了本。搬到钟楼广场地下商业街之后，情况明显不同。

　　“虽说地下商铺很难做高档货，但现在店里1000元、2000元的包都卖得出，基本款男式包300元、400元是入门款价格。”黄女士正是看中钟楼广场地下商街消费档次，一签就是5年的租赁合约。她说，之前也在莱蒙开过店，因为租金高生意淡而作罢。因此她坚定地从“地上”转战“地下”，“租金便宜，利润低点也愿意做。”

　　“市中心几个地下商街，这边是消费档次最高的，甚至可以超过一些沿街店铺。”据管理方——文化宫广场管理有限公司相关工作人员介绍，地下广场在品牌招商方面还是非常注意的，尤其注重引进全国连锁的中档品牌。目前在商业街的40多家商铺中，超过40%是连锁品牌，这些品牌对于一些中低端消费群有较大的吸引力。

　　现在生意有点难做

　　从去年开始，钟楼地下广场的生意就变得难做了。不论是品牌店老板还是管理方，对此都深有体会。

　　据了解，整个地下商街分成四个区域，1号口和8号口之间联通泰富百货和新世纪商城的东区，是租金最高的区域。而北区是4号口、5号口中间的通道，是单面商铺，人流较少，租金也是整个街区最低的。虽然同地段同大小的商铺，“地下店”比“地上店”便宜不少，但位置好的地下商铺租金也不低。

　　东区大店铺年租金接近7000元/平方米，30多平方米左右的店铺年租金超过20万元。而房租的压力只是“难做”的因素之一。

　　银玉阁的刘女士称，她的店已开了5年，生意好的时候，每天营业额超过4000元。从今年6月起，生意一落千丈，现在的营业额有时惨淡到只有数百元。刘女士认为，同类店铺多，竞争激烈，还需要和网店争抢顾客，网络销售的热潮对地下店冲击颇大。

　　此外，多家店主反映，地下商铺容易让人产生不信任感，有顾客会质疑店铺的信誉度。“还有顾客问我，是不是有假货，我只能说我们经销的也是品牌商品。”某内衣品牌工作人员说。