越秀地产瞄准大学城 连片开发模式下的城中岛

心星

　又是大学城。今日下午，国土房管局将公开出让大学城5幅地，其中1幅为住宅用地。

　　说起大学城，人们直接会想到有着广州第二个“二沙岛”之称的大学城小谷围岛，一如与曼哈顿中央商务区相望的长岛，与珠江新城CBD隔江对望，是目前广州中最受瞩目的城央岛。

　　除文化气息之外，山灵水动，翠野葱葱。同时，现代化的市政设施及场馆坐落其中，又辅以别具特色的各式文化纪念馆。《广州城市总体规划(2010-2020)》纲要为番禺的再次腾飞描绘了新的蓝图。

　　而从房地产行业来看，大学城所在的小谷围岛又是一个开发商连片开发的典型区域，正如同保利的琶洲、富力的珠江新城一样。近几年，越秀地产在大学城连下多城，以风卷残云之势几乎“垄断”大学城。番禺新规划下大学城的发展优势何在？这种连片开发对广州的城市经营和区域发展有何利弊？大学城的商品房发展要如何与大学文化相协调？敬请关注搜狐焦点网第99期“焦点关注”！

心星

时间：9月1日 下午2时30分

　　地点：搜狐直播间

　　嘉宾：

　　倪阳：华工建筑设计院副院长

　　章洁琳：越秀地产营销中心副总经理

　　彭澎：广州市社科院研究员

　　申格联：广东工业大学 房地产高级经济师

——————以下是直播内容——————

　　

　　主持人：首先感谢各位嘉宾来参加搜狐焦点网举办的第99期焦点关注的栏目。我们这一次探讨话题是围绕大学城，谈到大学城，就我个人的而言，它是之前我上学的地方。现在根据现在刚刚公布的番禺的规划，大学城是一个新的发展契机，这几年，以越秀地产进军大学城开始，大学城慢慢转变为一个人民居住的区域。所以这一次我们主要是探讨大学城在这个新的条件下，怎么引领广州岛居的生活，这一次开始先从片区的发展模式来讲起，因为这个是一个新的话题，然后这个先请一直在大学城工作的申格联申老师谈一下，您这么多年再大学成工作，您发现大学城有什么变化？

　　申格联：大学城是2004年开始开发，我们学校当时在大学城拿的土地是最多的，是3600多亩。大学城的建设主要是以办学为主，以及解决学生的居住，当时是为了节能环保，配备中央统一空调；在设计上，是由广州市有一个专门的大学城建设委员会主办的，一开始，所做的生活配套，主要是集中在广州大学那一块，配套有一个商业街。后来，随着学生进驻越来越多，人越来越多，生活也越来越方便了。后来开发商进驻，当时大学时光在那里建了一些楼盘，后来一年就在广东工大建了。一些老师住在市区去大学城上班很不方便，已经陆续有人在那买了房子。

　　整个大学城给我的感觉，真的像一个很好的别墅区，或者说像一个后花园，经过这几年的发展，树已经长起来了，各种规划已经落实，道路都非常的方便，而且空气也非常的清新，旁边又有一条江，我感觉大学城是一个很宜居的环境。但是主要的功能还是教学的功能，宜居方面，随着日后的打造也会朝着这方面发展。

　　主持人：谢谢申老师，刚才说到越秀地产在大学城的布局。今天也请到了越秀地产的代表，越秀拿到了大学城多块土地，采用连片开发的模式，您这么多年有什么样的经验和心得，介绍一下。

　　章洁琳：从城建到越秀地产，整个公司发展都在结合实际情况，来打造每一个板块。当时做二沙岛是向做岛居生活为动机的，在珠江新城是出于商务动机。我觉得大学城人文底蕴很好，环境交通配套不是很好，可以用到政府前期投资的资源。大学城并不一定是大学城的老师居住，当然政府会在大学城建一些适合老师居住和工作的地方。我们做的是商业性的房地产，它适合一些追求自然环境、追求交通便利、生活素质都有一定的高度的人群。

　　大学城会是一个相对于二沙岛来说风格会有所不同，二沙岛当时更讲究物质上的评判，评判它的高端。但是今天我们做的大学城，融入了一些科技的理念，带给客户科技的感受，给客户一些高品质的、国际上领先的设备和设施，像设计方面我们请了广东商学院等等的设计师，在设计上给他们新的感受，每一个区域我们都花了很多的心思做，希望满足人们的需求。

　　主持人：彭澎博士作为区域的发展的专家，也是比较有自己的见解，说到广州的分区发展，这种发展模式你们怎么看？

　　彭澎：确实我们这些年回头来看，出现了开发商连片开发的格局，原来90年代保利很明显，后来发现二沙岛都是城建总的，珠江新城富力比较多，琶洲保利占住了，大学城越秀占的比重比较大。总体而言我是这样一种感觉：我们从负面考虑的比较多一点。

　　如果是客观的评价，我觉得都有一些值得关注的特点。

　　第一个对于市政风格的统一或者说协调，这方面可能有它的好处，不是争奇斗艳、五花八门，市政风格比较协调、比较一致。我举一个例子，大学城没有别墅，所以就决定了市政的风格可以搞高档，但不是别墅，所以会看到这些特点的出现。

　　第二个是在规划的衔接方面，前期的开发做的比较好一些，比如说大学城开发在中轴线上面，要协调，不要全部跟着大学校区的学生宿舍、办公楼、教学楼建设，以免形成冲突，你有住宅的风格，但是不一样。你不要做成宿舍，你还是商品楼，这个定位要考虑，商品楼的商业气息，所追求的文化气息这里面要关注规划的衔接。

　　第三个是设施的配套，要考虑到你的商业配套，虽然大学城本身有商业配套，但是商业楼当中也需要一些配套，这需要跟大学协调，哪些是大学有的，哪些是做补充的，补充的不仅是对学生开放，对老师也是开放的，所以我觉配套要考虑充分一点。

　　还有强烈的定价权，价格你说了算，这个市面上大家议论比较多的一点，其他的一些小盘就没有这么强的定价权，小盘是跟着你上的。虽然别的开发商进得早，但是他是跟着你的价格走的，所以这里面就是大学城成片开发在这方面可能会推高价格。

心星

主持人：谢谢彭博士，他也提到了连片开发对规划的统一性有一定的帮助，今天倪老师也是规划设计的专家，在楼盘的具体的设计，在大学城的环境，这种楼盘的设计有怎样的结合点？

　　倪阳：是指哪方面的结合点？

　　主持人：形式上。

　　倪阳：如果是一个公司来开发的话，可能它的一些理念会对这个楼盘的灌注和输入有一定的连续性。其实我们在一个城市多样化非常重要，但是要有一个非常和谐的氛围。在欧洲或者是美国的一些学校里面，它们的氛围基本上都是在一个大的风格下，就是大家是以统一为主，变化为辅的说法，所以你进入到里面是非常不同的人文环境。所以每次我们去到那里感受到学校的特质，第一个是高的文化价值在里面，第二个整个楼盘的低密度，因为在学校周围区域都是低密度，这个跟一般的城市是不一样的，进入到里面就是郁郁葱葱的，进入到里面的人给你的感觉是非常有素质的，接触的任何东西都是向善的，所以这个是他们的特点，一个是高素质，第二个是低密度，这个是非常明显的特点。

　　如果是在设计手法上，大学城当时设计的时候是由很多设计院设计的，风格也千差万别，也没有总控，因为2年就把大学城建起来了，也形成了多元化的格局，作为城建总将来的开发来讲，他们的变化和统一不会对格局造成任何变化，我是觉得在统一这一点上，现在的大学城已经不是了。所以我觉得在这一点没有什么担心的，因为他已经变化成了以一个学校为统一，以一个小的区域为统一，在整个大的环境里面统一性不存在了。所以我觉得城建总提说来，统一的做或者不统一的做不会对大学城造成影响。

　　我觉得怎么去阐述这个作品，这一点我们要多一点时间，比如说我们的顾客和将来的买家这个东西要好好的分析一下，当然作为老师来讲，希望楼盘很多是针对老师的，但是也知道房地产开发商有商业利益的一部分，不可能为了老师就降低他们的利润，这一点是他们的矛盾。

　　但是我觉得针对老师是一部分，尤其是收入相对高的老师；还有一部分是追求比较高的生活品质的人，这些人之所以选到大学城，我想肯定有他的考虑。我觉得这一点跟人文环境有关系，比如说《孟母三迁》的故事，我搬家到这里，周围的邻居对我以及我的后代的直接影响非常大，所以一个好的邻里环境，一个很高素质的区域，或者说“善”比较集中的地区，“善”也就是和谐的意思，文化比较集中的区域，这个对楼盘的集中是很有帮助的。

　　举一个很简单的例子。我现在准备去国外进修一段时间，我现在租房子，在哈佛校区附近的房子，同样的房子，其中一个是哈佛校区边缘的房子，大概10分钟路程，单间有洗手间的是1500美元，如果有一个离地铁站大概是2公里左右，配套一样的房子大概就800美元。虽然我们这个学校没有哈佛那么牛，但是这从侧面反映一个问题，这里的地价为什么会升上去，其实也是一个人相对向善的，他有这种心理的需求，谁都有这种心理需求。我相信就是一个商人，他可能赚钱之后，他想让他的后代更好他也许也有这种追求，或许他达不到这种文化上的高度，但是他会想给他的后代，或者是他自己也想享受这种文化氛围，所以就选择大学城。这个是非常有前瞻性的思想，当时我知道城建总拿地的时候还挺高的，很多人有很多的异议，当时很多人觉得这个地拿的比较不划算，但是从长远来讲，用广东话来说就是“赚到了”。

　　因为这个区域的位置，其实它应该是另一个中心，就是一个城市肯定有一个市中心，CBD，或者是一个商业的、娱乐的，或者是老区的中心，这个是一个文化的发展，也是一个中心，这个中心可以和其他的相提并论的，一点都不输给城市中心的功能，我们在功能上侧重不高，但是它的地位非常高，所以一般来讲，如果能在学校周围住，一般来讲都是素质比较高的人，就是让人非常尊敬的人。

　　主持人：章总，你们的广告主打是人文是比较多，就是这个楼盘在大学城里面人文气息比较好，你们当时营销是怎么做的，就是把元素做一个什么样的定位？

　　章洁琳：大家觉得大学城是主要对象老师，大学城最大的特点就是文化，住在这里的人并不是只有一个职业，他们对文化有共同的追求，他们喜欢和善的生活态度，他们有前瞻性的眼光，他们喜欢体验一些新的事物，喜欢体验与众不同的东西。

　　之前做产品定位的时候，我们希望利用好的环境和非常好的产品，来满足这部分人的需求。其实我觉得这样的片区，其实每一个产品的发展都有适当的规模，这个规模才可以做好相应的品牌，如果太小和太大都不适合。我觉得大学城在住宅的规划当中，这个体量是非常好的，我们公司如果能全部或者是部分开发这个区域，给向往这种文化生活的人，给向往积极态度的人提供一个理想的社区，这个是我们开发大学城的一个目标。

　　我们在产品当中我们融入了这些东西，比如说我们用一些国际领先的牌子，真的告诉他们使用的体验，每一个牌子都有自己的独特的内涵和技术的操作性，我们希望把这些东西给这些智力人群当中，给他们新的体验。

　　在装修和风格当中我们也引入新的东西，比如说在园林，我们种植一些农作物，其实这也是给小孩子教育。因为我觉得我们的下一代很多人已经不再接触到农作物，但是农作物除了吃还有其他的作用，其实这些可以渗透在园林当中的，比如说装修我们会用些自然和家居结合的东西，希望给客户新的体验，也希望开发商和社会上有一些互动，我们也有很多的园林设计公司，这个是大家共同的目标，我们希望为这群人打造一个理想的居住空间。

　　主持人：大学城可能和越秀之前做的二沙岛有一定的区别，请教一下彭博士，从一个楼市的发展，二沙岛和大学城有什么样的区别？

　　彭澎：我觉得客户群有区别，二沙岛虽然房子旧了，但是有那么大的体积摆在那里。

　　主持人：我记得您说过您有钱肯定买二沙岛。

　　彭澎：肯定是，因为那个位置是不可替代的，虽然楼宇老旧了，但是也不能改造，但是那里确实是好的位置，那个地方进去以后，感觉江景不仅仅是一线了，而是“头线”，这都是没有办法比的。

　　开发大学城虽然不是仅仅针对老师，但是部分高收入的老师也可以进去的，这个是考虑到的。现在的老师不都是穷光蛋，有一部分老师收入也相当高的。还有就是喜欢那里的人文环境，因为我们现在看到市区内的一些大学的楼卖得很贵，华师、暨大的差不多都2万多。

　　章洁琳：中大好像是3万。

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彭澎：对啊，你比较一下，说明市区里面图的是一个氛围，但是大学城校区的氛围是不同的感觉。大学城的感觉和旧城区的感觉不一样，因为旧城区的校园文化层次比较深厚，大学城的老教师不多，年轻老师比较多。大学城里面的大学都是大同小异的，虽然颜色不同。我们看到有的学校是红色的，广工都是很多柱子，是有一些区别，但是感觉大学城基本上都是那些楼，就像是在同一所大学里面。

　　所以说大学城的开发，会跳出现有的大学城建筑模式，还有新的学校搬进来，所以我觉得连片开发和房子的协调很关键的。我并不是说二沙岛就不受关注的，因为大学城的发展来说还在扩大。规委会讨论这个方案的时候，就说这个是产、学、研相结合的平台。它的定位最主要是产、学、研相结合的园区。

　　大学城目前是教学为主，南岸的研发都进来了，而且南岸还有很多交通设施的安排，这样一来，不光是喜欢文化的，说不定以后形成中国的“硅谷”，将来有一些白领、高管都可能到这里来居住，如果是在大学城附近开公司，你住这个地方是感觉很舒服的，这个是文化氛围和周边片区发展的前景，这方面都是值得我们关注的。

　　二沙岛就没有这方面的发展了，就是说大学城的升值和前景还是值得我们关注的。我们现在看到南拓的轴线在提升城市，现在看南沙的发展，南沙、广州新城，大学城刚好在中间，相对离市区比较近，甚至我觉得未来在广州新城工作的都会往南走，虽然我们也设想说在南沙再搞一个大学城，有时候我们提出这样一个提议，但是说这种规模的大学城，不仅在南沙或者广州，甚至在中国也很难找到这么大的大学城，所以说这也是一个非常成功的区域，是非常有特殊性和特殊卖点的岛屿。二沙岛是一个高端岛，有美术馆和音乐厅。大学城现在也有，但是主要是内部的使用，大学城还有科技厅，所以我觉得应该是广州文化交流的平台，我觉得这样比较好。今后更多的学术活动和文化活动在这里举办，就更加有文化的氛围。

　　主持人：彭博士是说要把大学城打造成为广州的文化交流中心，申老师怎么看大学城这个板块？

　　申格联：我觉得要着眼于未来，因为我是经常在那里工作，单单从目前的配套来讲，各位嘉宾谈的很严谨。目前来讲，它跟市区和二沙岛相比都是欠缺的。从城建的角度来说，对它的开发对提高城建水平，对品牌塑造有一个很好的空间，那么更好的角度我是这样看的：我觉得成本来说，一般开发是连片的开发，这样可以节约成本，这个是从经济的角度看可以达到这样的效果。

　　从目前来看，那里的配套不是很方便，因为学生有饭堂，但是从居住来看，配套还不足，我们要发展的眼光来讨论它的配套发展。

　　彭澎：其实那里有很多配套的，我经常在那里过夜，包括城中村里面很多卖东西的，超市、麦当劳什么都有。

　　申格联：全部集中在往广大这边的配套，广工那一边就差一点。从我们居住的环境来看，作为现代居家，融入健身更时尚更健身的生活，这一点配套不是很足。这是每一次举办大型的运动会，不断的配套很多的体育设施，包括绿化这方面的享受是文化的氛围，我觉得都是很可喜的。

　　刚刚也提到了全国闻名的小洲村，这个是全国文明的画家村，这个是很有文化底蕴的古老的村落，现在还有很多的东西集中在那里，那里形成了一个特点。所以我们看大学城的时候不要单单看成表面和局部的配套，所以我想要从长远来看，以及从发展趋势来看，来感觉对生活的追求。

　　彭澎：现在大学城有4个城中村，里面还有很丰富的内容，这个是下一步越秀发展，潘总已经考虑到那一块的发展了。

　　主持人：倪老师对大学城的发展有什么感觉？

　　倪阳：我没有在那里教过学，但是我去过一段时间，去过华南理工大学，那次我正好在那里待了大半年的时间，我是这样看的。

　　刚才说到二沙岛，二沙岛的位置决定它的地位，现在大学城也是岛屿围绕水形成的，一个是更加的是金融商业理念，一个是更加有品位的，更学术的更文化的一个岛。我觉得现在大学城从规划和建设来说，还是定位单纯一点，就是教学的问题上，其实我觉得文章可以做大，其实包彭老师说的，你可以是在家教学，也是国际交流的平台，你可以把一些外国人引进去，包括外国人住宿，交流活动展览，这些东西我觉得很重要。我们应该是通过这些平台打造一些丰富的东西，让他整个丰满起来，包括很多的培训教育很多都可以在里面搞，其实里面的资源是丰富的。

　　现在如果在大学城里面工作，我觉得公共性要强调一点，到时候整合成的资源，通过政府的层面整合的资源，所有的大学不要做封闭式的管理，把资源开放出来。比如说里面的体育设施，白天没有人用，你可以租给周围的人，学生一般是下午或者是晚上用，包括图书中心，每一个学校都有大量的图书，其实很多人都是想进去看的，我就听我爸说这个问题，他在香港住的时候，他就老是跑周围社区的图书馆，他觉得非常有意思，看了非常多他以前想看看不到的东西，所以我觉得对于生活方面。

　　另外一个是体育设施，一个是文化的设施都应该开放给所有的人，这样管理也容易管理，因为在一个岛上，你可以享受这些配套的设施，使大家的生活更加从教学的层面和生活有一些交流，或者是更国际的一个方向走，可能未来对这个岛的价值提升是很有帮助的。

　　我觉得这个东西外国都是扎堆的，现在广州市，我是听他们说，就是说像中信广场那一块都是日本人、韩国人；淘金那一块都是中东那一块的非洲人，很多都是很扎堆的。其实像大学城这个地方也可以借鉴一下，其实我觉得交流非常的重要。我为什么出国，因为到了一定的程度要换一种更广阔的思维同别人进行交流。

　　我觉得大学城在广州是一个难得的平台，可以为广州提供这样的契机，可以给广州一个非常重要的阵地。

　　主持人：现在大学城有配套体育馆、图书馆。章总，越秀打造一个楼盘宣扬的是大学的人文气息，说实在的配套的问题，有没有什么其他的解决方法，如果配套不开放的话，居住在那里的业主还不方便？

　　章洁琳：现在很多大学城配套都是开放的，比如饭堂就是开放的。

　　主持人：高端的人不会吃饭堂吧？

　　章洁琳：高端只是指经济的标准，其实很多高端的人也是吃饭堂的，现在中大、华工里面的老师，他买3万多一平米的房子，但是他也吃饭堂，这个并不是一个标准。但是目前来说政府也是逐渐的开放这个资源，现在大学城里面饭堂是开放的，单车也开放了，图书馆也是会逐步的开放，这个也是慢慢完善管理，我相信未来会有这个趋势。

　　我是10年前走进二沙岛，10年之后再走进大学城，其实二沙岛的配套也是不完善的，因为它是一个很纯粹的社区，我也很熟悉当地的业主，其实当地的业主也不希望更多的配套进驻，因为配套是公共层面的，他会觉得这个东西进去了，一个好处就是方便了，一个不好的就是环境就杂了，关键是你怎么和外界联系。岛的东西两面有交通跟外连接，向外连接之后配套非常的齐全，所以业主根本都不担心这个东西，他并不担心这个配套有进去，反而他希望相对来说他封闭一些，他不希望这个环境绝对的公共化，相对隐私一点，这个是他们所吸收的东西。

　　但是现在大学城的配套很多是相对于学生的，也有很多是住户的，比如说公共康体设施、饭堂、图书馆，学校饭堂卫生的条件也是非常好。

　　大学城的外围也有很多的配套的东西，比如说从华快进来有沃尔玛等等全部的配套都非常的齐全。在你回家的路上这些都是都可以解决了，其实非常的方便，可能时代不同了，人的生活也不同了，以前下班要买菜，现在都有冰箱了，整个科技已经很发达，所以很多人已经一个星期采购一次了，这些问题对于业主来说不会构成很大的影响，生活上的物资是很充足的。

　　从区位来说，当时从城市的发展来说，原来城市中心是在越秀区和荔湾区，属于城市西面，现在城市的中心移到了天河，慢慢的向东移，那二沙岛原来是城市的中心，但是现在看看广州市的版图最中心的位置是大学城，无论是交通的枢纽还是定位，都是在大学城这个板块。为什么二沙岛的业主会喜欢二沙岛就是在城市的中心区有一个人口低密度，而且环境非常优美的世外桃源，我觉得大学城同样在这个地方，我觉得大学城整体的配套会更加的完善，它更加多元化，地域面积也更加大，人文氛围会更加好。

心星

主持人：像您说的，大学城在产品上面不同于二沙岛，但是我看你们宣传说是“再造一个二沙岛”，你们是从整个地位里面，你们说的是区域和二沙岛一样高端，还是指什么？

　　章洁琳：应该说二者都是低密度、环境好，越秀地产是高端物业运营商，同样是适合高端人群居住的这样子的园区，我们同样是这样做的，但是大学城产品跟二沙岛不一样，因为时代发展了，随着人的发展，10年前的需求和现在的需求不一样，可能10年前业主买二沙岛的时候，房价2万已经是顶级的极限了，但是现在2万番禺都买不到了。

　　申格联：从生活方式来说，传统来讲就是生活配套齐全，岛居的生活方式和现在的生活方式讲究是环境和人文、绿化、低密度。

　　倪阳：就是稀缺性，城市里面很多的东西都可以找到，但是这些东西找不到。

　　章洁琳：最关键是有合理的交通的连接。

　　申格联：自从隧道开通之后，从科韵路开过来，生活还是比较便捷的。当快线开通后是非常的便捷的，通过交通的改善，使岛居生活并不是一个“孤岛”，现在跟外界的配套联系更加密切了，从这个角度发觉居住的质量和居住的价值。

　　章洁琳：我自己亲自做过一个比较，就是上班时间从海印桥开车到珠江新城西塔，完了之后从大学城开车回珠江新城西塔，下班时候也是这样。

　　申格联：基本上20分钟。

　　章洁琳：基本上都是大学城，因为市区比较堵。

　　申格联：科韵路是比较顺畅的，因为是快速路。

　　章洁琳：而且购物也非常的方便，比如说东山现在也有吉之岛、好又多，要去那个地方买东西，停车交通单行的导向非常不方便，但是你回大学城，可能你经过的是华南快速沿线，那个购物中心停车非常方便，效率非常高，这是一种新的生活模式。

　　主持人：其实就是离市区不是特别的近，不会在市区里面，就是在市区的边上，或者是一个岛上。

　　申格联：效率非常高，摆脱了市区的喧嚣，通过交通享受了市区的配套。

　　倪阳：从配套来讲大学城还真的不怕，因为我看有公寓酒店、这方面的东西慢慢会起来的。外围非常的健全，而且这个价值在这里，一般来讲只要是岛，举一个例子，钱就像浇水一样的，如果你在不是岛的地方，水再怎么往上倒水都开了，如果你在岛里面倒水，水就往上升了，比如香港。这里面你可利用的就这么多了，建一栋好一栋。而且在建筑商就是低密度，这种在广州市很难找，几乎没有。

　　第二，文化的氛围大学城也是独一无二的，二沙岛并不具备这个特性。

　　第三，从交通来讲，现在感觉大学城稍微在广州边上，没有在市区，但是我觉得不用担心，因为从整个广州的发展来讲，可能20、30年，就是如果你同时买了二沙岛和这个地方，这个地方升值潜力更大，所以从这些位置、区域、环境和人的素质这方面来讲，真的是可以畅想一下这个区域。我要是有钱，但我现在也没有名额了，我肯定是买大学城，二沙岛已经不靠谱了，二沙岛已经到了非常高的价钱。

　　主持人：大家也说了很多利好的一方面，我个人还有一个问题，就是说开发商进入大学城之后，会不会对大学城本身的教学氛围有影响？这个问题彭澎博士先回答一下。

　　彭澎：因为大学城从现在和以前的情况看是过于单纯，是以学生为主，除了大家看到的几个城中村以外就是大学城，现在突然来了一部分住客。这部分住客不知道是由什么构成的，但我估计是以高管和白领为主，因为现在跟我讲，他们有意向想买大学城的，我觉得都是比较高层的人。

　　我也去楼盘看过了，当时大学城策划定位的时候叫我去的，大学城整个发展的过程我也是基本看过来的。我在里面体验也住过好几次，我也是广东大学的兼职教授，经常去开会，华工也是经常去开会，亲自体验了。所以感觉到大学城确实很安宁，尤其是晚上特别是的安宁，这个在市区很少见。

　　我很难设想20、30年是什么情况？为什么？因为现在学生都是单车，但是20、30年以后学生是否开车啊。因为在美国是这样的，美国的大学城里面都是学生开着二手车。那么我们的大学城的学生们20年后会不会也都着二手车，然后大学城里都挤满了车。

　　现在已经住了这么多学生，我也不知道今后是什么样的，和南岸贯通又是开放的，几个城中村一改造又是什么格局，我都预想不到，如果城中村回迁当地消化的话，那这些人干什么？都会考虑到大学城以更丰富的形态出现，刚才大家说哈佛老城区的感觉，而且它的学校也不像那么多的学校，只是一个学院，所以大家更看重是大学城大学的感觉，这些住客就住在一个大校园里面。

　　至于南岸规划的板块会不会对大学城有什么影响，这个很难说清楚。因为我是看着二沙岛从荒岛变成豪宅岛的，荒岛的时候我们是经常过去吃海鲜，我最早练车都是在二沙岛，这个过程我都经历了，沧海桑田，发展真的非常快。

　　大学城确实是值得考虑的，但是每一个人的生活模式的选择是有关系的，就像章总讲到的，一星期买一次菜，沿途采购一下，这种生活模式就是和海外生活模式一样的，因为海外生活模式就是下班以后没有人找你，所以你感觉到你的生活很休闲。

　　有一次我去大学城看，香港的单车队和国内的单车队在拉练。其实每天绕着大学城骑一圈是一种非常好的运动方式，在岛边有航模玩一玩，你都不需要去健身房了，这个是很休闲的方式，我不知道章总有没有这么好的休闲的方式，因为你太忙了，可能像倪教授搞规划的可以。

　　所以说如果上班到很晚的人就很辛苦，比如说一个律师晚上应酬到2、3点，你让他回到那个地方去，那么远，他肯定不愿意去，这就是生活方式的改变和自己生活方式的选择。还有你对环境的追求，这方面就决定了你的住在何处。所以为什么有华南大盘，然后又有回城运动，现在又有一些人想往外走，这就是人的生活方式的改变，如果说你刚好是一个高管，你的老板要求你是“5+2、白+黑”的方式，那你就别去那边住了，你整天忙死了，你可能就住在酒店里面，如果你可以自由控制你的时间，如果你是一个自由职业者，到那边居住是很舒服的。

　　主持人：章总在客户这方面有什么统计？

　　章洁琳：我回应一下刚才彭教授说的，我现在住在海印桥，我自己做了一个对比，我从海印桥过来，我走的时间绝对比我去大学城要久，因为我经常去大学城，我从西塔过去20分钟一定可以，就是效率非常的高，如果说现在工作的中心是天河、环市路和珠江新城这一块，其实我觉得这不影响上下班，因为它跟当年华南板块是不一样的概念，华南板块是郊区、渡假，而大学城我们做的就是生活的地方，其实和二沙岛是同样的概念，市中心，市中心的世外桃源，这个概念不一样。

　　主持人：华南板块现在也很方便了，整个城市的中心已经往南移了，非常方便了。

　　申格联：那个价位是多少？

　　主持人：申老师问到价位这个问题。

　　申格联：这个原来最早是1.5万。

　　章洁琳：最早是方元大学时光推的那个公寓是1万多，现在在卖的楼盘是2.5万。我们的楼盘是9月4号开放，看看社会各方面的反映怎么样。

　　申格联：从性价比来讲，大学城就是市中心的楼盘了，从华南板块来讲，路程也要半个钟头。

　　章洁琳：现在市桥已经没有地方住了，现在住在沙湾了，或者往东、往南走，也很多人住在科学城和万科城。

　　申格联：就效率来讲。

　　章洁琳：对，住荔湾区可能一个小时还下不来，搭地铁如果不塞车也要40分钟。

　　主持人：刚才说客户的构成有没有统计？

　　章洁琳：基本上是对大学城比较眷恋，知识底蕴比较丰厚，很享受这种自然环境，就是生活和工作自然协调的比较多一点。

　　主持人：就是需要上班在市区，下班还要回去住的，是真正自己住的？

　　章洁琳：都是自己住的，因为现在很多人生活和工作都在平衡，没有人说从早上8点到晚上10点都在工作。现在很多人的应酬也很少了，很多应酬都转为打球了，其实这个也很方便，交通就20分钟，而且空气好，环境好，停车也方便。

　　有人说我喜欢邻居，我每天要买新鲜的菜，那就会选择海珠区和一些繁华的区域，那些小孩都读寄宿学校的，就会选择这样的模式，他会觉得自己生活的模式会更加好。

　　申格联：年龄的层次是40岁左右，太年轻的小孩要读小学就不行了，一般是小孩比较大的。

　　倪阳：而且那时候选择房子是想到自己老的时候。

　　申格联：中老年人要养老。

　　章洁琳：我们现在了解一下，30多岁的，还有一些年纪比较大的教授和老师都想继续享受大学城的氛围，因为现在中大、华师都有一些外围的影响。

　　倪阳：我们把房子卖给老师，老师又把房子卖给别人，现在体系已经被打破了。

　　我们隔壁住的都不是我们这边的，但是他就是喜欢在华工住，其实房子一点都不好，而且房租还高，但是他喜欢在这里住，他强调的是大氛围。

　　申格联：大学城就是一个别墅区，我是从这个角度看的。

　　倪阳：我觉得从单一的房子设计，或者是这一组房子的规划设计来讲，我觉得都不能说明这个区域的特点，我觉得这个还是大学城区域的特点，而且特别是将来升值的特点，我倒是觉得非常的值得关注。

　　但是你要是说刚才说的，是不是外来人对我们这个有什么影响，其实这种影响是相互的，其实现在整体的素质，当然经济发展的这么快，人的素质提高得没有经济发展那么的明显，其实在这样的情况下，在大学周围相对来讲比较明显一点，就是这个相对其他的区域，所以说有“与邻为善，与善为邻”的观念在里面，在广州很难找到的。你说外来人他既然想与高素质的人为邻，他自己也是想把自己打造成这样的人，他是怎么的人本身不会影响周围的人。但是他不是这样的人，他会受这样的影响，所以这一点不用担心，而且刚才说了整个面积才20万，跟大学相比这个占了很少的面积，不会对整个大的造成影响。

　　章洁琳：大学城是地点的优势，环境非常好，大家喜欢岛，既使是二沙岛也受到了干扰，但是毕竟是有限的，他受到的干扰是最有限的，是最少的。

　　倪阳：水和树都是对空气清新和改造小环境最有效的手段，在这一点是得天独厚的。我唯一觉得可能发展商一进去之后，把价钱定位弄得很高，本来更多的是老师能享受的最好了。因为我在学校里面，我上次跟你们开会的时候也说到这个问题，我觉得我们是非常低碳的，我计算过一个方式，就是我上下班，我在学校里面住，在学校里面生活，在学校里面工作，包括接小孩上下学、打球、看医生，都在这个区域里面，我觉得效率非常高，去一次5分钟，回来5分钟。现在有一个调查，一般人的上下班的时间一个来回大概是80、90分钟，我一年比别人省了多少时间？一共42个工作日，相对于整整2个月的时间，我这两个月做什么？要不就是工作，要不就是休息。这个时间是非常低碳的，而且我算出来我的碳排放量非常少，我平时开车比人家用的少，我就是步行或者骑自行车，这个是非常低碳和非常有效率的工作方式。

　　所以我希望这个楼盘给老师有更大的优惠，就是凭教师卡给一个很大的折，鼓励让老师长期扎根这个地方，就是你们回馈这个社会，我希望甲方把这个氛围构造好，你让老师得到这个好处，让社会可以成为一个非常有效、高效率，并且低碳的社会。

心星

主持人：这个也是我想问的一个问题，我知道这次的楼盘一直借用大学城的氛围，借大学城包装自己，从开发商的角度来看，这个楼盘的建成会给这个区域带来什么样的反馈，我们借用了大学城很多的资源，但是你们楼盘怎么对这个区域的发展起到什么样的帮助，申老师也很建议的说给大学老师居住的环境这是一点，另外还有什么吗？

　　章洁琳：其实人与人之间的互动都是积极的，我个人觉得大学城不应该是纯粹的大学城的氛围，如果是这样子，大学城就不能跟外界交流的，我们所做的并不是针对老师，而是针对大学，大家对智的追求和善的东西。第一个希望大学城的氛围更能够应该这些人，让他们追求这些东西，第二个让大学城带动这些人，让大家共同的进步。

　　作为开发商也并不是全部追求利润的，我们可以针对老师做一些特别的反馈性的一些行动和举措，但是其实是有一个平台。我们要看到目前这个市场上面，整个价值的平台在那里，番禺都卖到1.8万和1.9万，所以卖2万以下不太可能，我们也会追求一种合理。

　　我们作为企业会反馈社会，但是大家也要看到客观的情况是怎么样的？

　　我们不是利用大学城，其实我们希望大学城给我们的客户带来什么东西，我们也希望我们的客户给大学城带来什么东西，这个是积极的互动，我们希望我们给大学城带来正面的影响，不要有负面的影响。尤其在大学城里面，希望未来国家的栋梁们可以更加有创享的精神。

　　倪阳：你们也可以吸引一些高端的专业性的人才进驻在里面。很多的知识不是在课堂上学到，课堂只是一种集中的灌输的形式而已，平时的耳濡目染也而重要。比如说我上次在上海一个餐厅里面看到一对老头和老太太，他们很得体很优雅，无论从谈吐上还是行为上给我影响很大，他们两个在吃早餐，说话、谈吐各方面，给人感觉看着他们这么吃你就觉得很幸福。

　　很多的时候这样的人进驻以后，他平时在当地的活动，可能会影响到一些学生，影响到别人，因为很多是高层次的人，可能阅历更广，修养各方面更完善，更达到一个高度，学生是参差不齐的，其实这里面需要这种人，其实我们也需要老师，很多有知识有经验老师留在大学城，不要一到晚上就往回跑。

　　我们在城市规划层面，或者是建筑层面多元化，文化多元化也是非常重要的，人的年龄层次也要多元化，不能说大学城就是20岁，我们也需要70、80岁的人，给人一种生活的指引，就是让一些非常睿智的这些人进来，这都非常的重要。所以我们以前在中国做什么事把一个东西分的太清并不好，就是圈起来就是这样的，其实就应该建这样多元化的、多层次的、复合型的社区。

　　申格联：比如说现在很时兴的事情，很多家长为了培养孩子，家长就在这里买房，都是为了陪孩子读书。   

　　倪阳：他老婆辞职一家人过去就是为了培养小孩，小孩还没有读书呢，才上幼儿园，小孩在那里能学到什么东西呢。

　　还有一个是小孩读初中的时候参加了一个夏令营，去了英国住了一个月，跟那边的小孩有沟通，那边都是很上进，给他影响非常大，回来以后整个人都变了，其实我觉得周围的环境对一个人的塑造是非常的至关重要的，所以我说《孟母三迁》是非常经典的。为什么要住在华工的破楼里面，那么贵，他都要进去。

　　申格联：他为了陪女儿读书，他女儿在北京读书，他就在那边买了房子，后面一升值就赚了，其实学生家长都很广的。

　　章洁琳：我们没有限制客户，但是很多的客户会看到我们的前景和需求就过来了，我们作为发展商我们不会限制客户的。

　　申格联：现在很多家长，你别看下面线的很多都跑到广州来买房子，而且小孩考上大学就在这里买一套房子，很多这样子的情况。

　　主持人：时间的关系，各位嘉宾还有很多的故事讲，时间的关系我们也回到今天的主题，就是讨论岛居的生活，请各位的嘉宾用尖端的词总结一下，可以总结一下大家理想当中的岛居的状态。从申格联老师先开始。

　　申格联：岛居生活有两个特点，低密度、高绿化，第三个就是很时尚，岛居生活是这样的生活。

　　彭澎：这样岛还有很多个，但是有这么多大学在这个岛上，这个是大学城的特点，所以大学和岛就是它主要的卖点。

　　章洁琳：其实我觉得人的生活模式有很多种，其实有的时候换一个角度想一想，和一个不同的人沟通会得到很多的启发，能带给自己的全新的生活模式，我觉得大学城可能是在未来广州很多人向往生活的地方。

　　倪阳：我觉得如果是去买楼的人，我觉得是这么几个特点：首先是对人文环境关注比较多；第二点对自己生活质量关注非常多，就是周边的环境和自我的追求，就是说空气环境和设施的配套，这两点是非常大的特点。如果具体一点说如果我在哪里一天怎么做，我可能早上起来沿着水边在校园里面跑跑步，这个是非常有意思的事，如果将来我还留在华工教学的话，那就是白天上班，然后晚上我工作结束之后，就在家里安心、安静地做一些自己想做的事情，比如说打打球和散散步，其实这种生活是非常的有意思，很休闲和非常的浪漫，星期六星期天我还能利用学校的一些设施，可以提高我的生命质量。

　　章洁琳：其实大学城的景观非常美，因为所有的教学楼楼层都不算高，基本上我们的楼10多层，你像我们的楼5、6层都可以看到很好的景色。

　　倪阳：再过10年都看不到建筑了。

　　申格联：就像一个别墅群。

　　倪阳：真正的大学就是这样的，你进去以后，好像一天到晚在树林里面走，那种感觉确实不一样，市区里面的建筑群让人感觉很压抑。

　　章洁琳：很开阳的景观，心境会很好。

　　倪阳：二沙岛我的看法是这样的，它有它的有地利，但是它没有豪宅的格局。

　　申格联：太拥挤了，挤在一堆。

　　倪阳：那个地方缺乏退让，你就说房子，我们一般说一个豪宅需要一块禁入的空间，就像人和人一样，需要一片非常深远的空间，而现在都是在街边上，太直接了。那边的位置不用说了，但是真正没有太好的格局作为豪宅，所以也不可能有太大的升值空间，我觉得二沙岛也就差不多了，可能会升，就是和大家一起升，但是不会有一个更大的飞跃。

　　主持人：今天谢谢各位嘉宾，大学城的论坛到此结。

心星

帖子有点长，望见谅！

happyhour

帖子有点长，望见谅！
心星 发表于 2011-9-3 11:25

    无问题

黄东

哗！好长啊！过来顶顶！
透露点最新消息，我最近也在准备帮越秀地产航拍一个楼盘！

happyhour

哗！好长啊！过来顶顶！
透露点最新消息，我最近也在准备帮越秀地产航拍一个楼盘！
黄东 发表于 2011-9-3 11:44

    难道是西塔？

fangzhuang

适度房地产开发可以,但政府应该主导这个区域的走向，优先发展创业园、学术人才交流中心等产学研配套设施，避免过多的商业住宅，失控了会造成广州教育资源的浪费，失去创造型技术的培育机会。过去20多年，广州坐拥众多教育资源却没有很好形成创新型城市，政府有检讨反思的地方。大学城这样的资源再次忽视，又会在这方面落后于其他地方。这方面不可能指望开发商，今天旧城改造保护所产生的问题，就已经印证过去不能依赖开发商的思路是对的。

黄东

难道是西塔？
happyhour 发表于 2011-9-3 11:47

哈！暂时保密，做完后才能说，实在不好意思哦！

心星

适度房地产开发可以,但政府应该主导这个区域的走向，优先发展创业园、学术人才交流中心等产学研配套设施，避 ...
fangzhuang 发表于 2011-9-3 12:07

    赞同，大学城的土地资源本来就稀缺，再搞房地产建设就说不过去了，而且这些地产不是满足教师的需求，而是成为了少数有钱人的后花园。归根到底是利益二字在作怪。

心星

哗！好长啊！过来顶顶！
透露点最新消息，我最近也在准备帮越秀地产航拍一个楼盘！
黄东 发表于 2011-9-3 11:44

哈哈，是不是在大学城的楼盘？什么时候东哥也来大学城搞个航拍。

另类的我

大学城规划为广州的曼哈顿金融中心就真是OK的，完全写字楼式的建筑（当然是没规划成大学新区的时候），里面无村，纯属一片空地，多好啊~~~~！搞住宅就无咩意思，反正就睇距唔到。