南都“商圈变术”系列报道|恩宁路微改造宝源路新店潮 上下九百年商圈 重生有望？

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http://epaper.oeeee.com/epaper/G/html/2016-08/23/node_19907.htm


上下九西关商圈是老荔湾中唯一比较知名的商圈，上下九步行街也是广州著名景点（虽然现在已沦落为批发市场）。



6月23日，万科负责的恩宁路永庆片区微改造进行中。 南都记者 谭庆驹 摄

近两年，老房开新店，在宝源路渐成风气。 南都记者 赵安然 摄

本排版参考自@广穗  版主的帖子，上一期“商圈变术”详见 http://gaoloumi.cc/forum.php?mod ... &extra=page%3D3

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上下九商圈
    由上下九步行街、宝华路、多宝路、宝源路，恩宁路、龙津西路、泮塘路-荔枝湾涌等板块组成，核心区域下九路至第十甫路一带的商业历史可追溯到清末民初，是广州历史最悠久的商业街。
    这个百年商圈，富有深厚的历史底蕴，是老西关的核心地带，沿线周边著名景点众多。如仁威庙、文津古玩城、梁家祠、荔湾博物馆、蒋光鼐博物馆、小画舫斋等，均集中在荔枝湾和泮塘一带。
    从荔枝湾走到宝源路上，沿途可欣赏西关老宅。然后可从宝华路进入被誉为“广州最美老街”的恩宁路。这里是市内保留最完整和最长的西关骑楼街，分布了十几处文物古迹，金声戏院、八和会馆、李小龙旧居、泰华楼等旧址，以及新建的粤剧博物馆。
    烂尾多年，恩宁路改造终于动起来了。今年初，永庆片区“微改造”启动，预计9月将揭开面纱。改造后的永庆片区将“修旧如旧”，引进创客空间和文创设计、休闲娱乐业态。
    能否给相邻的上下九注入新鲜血液，能否让年轻人重新回到上下九这个百年商圈中，恩宁路的改造，可谓是寄予了厚望。

（关于粤剧艺术博物馆，详见 http://gaoloumi.cc/forum.php?mod=viewthread&tid=2733197&extra=page%3D2&page=1）

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昔日商贸盛地　如今业态老旧
    “上下九”，这个奇怪的名字，并非路名，而是上九路、下九路和第十甫路组成的商业区。这个百年商圈的形成历史，可追溯到清末民初。那时广州“一口通商”，各地商贾云集十三行，相邻的“上下九”成为小商贩的聚集地———沿街骑楼，铺面卖货，楼上住人。“上下九”不仅是广州繁荣的商业老街，更是广州对外贸易往来的重要窗口。
    解放后，国营百货亦开在了“上下九”道路两旁。而在往后的数十年里，这里一度成为广州第一商业街，形成了肥沃的商业土壤。“上下九”鼎盛时期当数上世纪90年代，它还带旺了周边的宝华路、多宝路，个体服饰店、西关小吃店琳琅满目。
    其后，广州市政府打造商业步行街，由下九路和第十甫路部分组成的“上下九步行街”，作为广州第一条步行街，于1995年国庆前一天正式启用，至今已21载。
    21岁，于年轻人而言，风华正茂，但于“上下九步行街”而言，却不可抗拒地“衰老”。
    “上下九”曾经最大的“卖点”是老字号，这里有陶陶居、莲香楼、趣香饼家、广州酒家、清平饭店、妇儿公司、纶章。好长一段时间，每个来广州的游客都到这里“朝圣”，每个从广州出去的华侨都回这里怀旧。西关小吃一条街、平价服装的聚集地，“上下九”最辉煌时日均人流量超百万，香港金铺争相进驻。
    后来，荔湾广场和恒宝广场两个大体量的购物中心加入，至2003年后，由步行街、两座购物中心和宝华路、多宝路组成的上下九商圈形成。
    奇怪的是，“上下九”好像就此定格———近十年，它的业态没有明显提升，小商店缺乏市场竞争力和品牌影响力，而且逐渐扛不住租金的上涨而纷纷离开。而低价的服装档次，同样跟不上需求。渐渐地，年轻的消费群体流失。
    在这里工作了17年的广州市商业步行街商会副会长匡建明，非常清楚“上下九”的痛点：没有人，没有消费力。随着旧城改造，老西关居民外迁，旧时支撑“上下九”的顾客群消失，再加上曾经来帮衬的学生、年轻上班族都发现买不到东西，“上下九”自然失去了具有消费力的人群。
    在匡建明看来，“上下九”局限在步行街、恒宝广场，多宝路和宝华路及附近几条老街小巷里，缺少空间腾挪。“光是交通就是大难题，多数道路为单向车道，车辆难进入，更别说停车。”
    “商业和住宅是密切相关的，没有人口也就没商业。”广州第一商业网总裁黄华军同样认为，广州城区西部的商业不如东边，是因为老城区人口空心化、老龄化，消费者缺乏购买力。

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商圈与景区的断点 由宝源路来连接
    2010年荔枝湾涌揭盖复涌，有关部门一度寄望新的景区能为上下九商圈带来人气。借着广州亚运的东风，荔枝湾景区起初每天接待众多的国内外游客。与之相连的泮塘路被打造成广州美食园和手信街，老字号节次鳞比。“当时我们的生意好得忙不过来，景区不时会举办活动吸引更多的人前来。”赵先生在荔枝湾涌最火的时候开了个小食档，相比刚开通的时候，如今景区人气大减，经常来往的都是些本地居民，连带泮塘路也没有前几年那么火了。
    然而，无论荔枝湾涌怎么火，“上下九”其实从未享受到旅游带来的商业红利。从地图上看，位于逢源路-泮塘路-龙津西路三条道路夹角的荔枝湾景区，与上下九商圈之间并不连通，两者之间需要一条让人潮流动的“ 通道”。宝源路正是这条通道。
    东西走向的宝源路，东起宝华路，连接上下九商圈，毗邻恒宝广场，西接龙津西路，与荔枝湾景区接上。趟栊门、露台，西式浮雕和雕花玻璃窗，在这条短短542米的道路上，有14座历史建筑的旧民居，是广州历史建筑最集中的街道，也是广州市历史文化街区。
    老街恬静典雅，走在这里，仿佛走在民国时光。然而，宝源路就是太清静了———“青砖石脚”的旧民居内，居民早已迁走，没有买卖往来，死气沉沉。
    3年前，这里有了生机。
    2014年，潘先生在宝源路开了一家西餐厅，当时整条街上仅有4家餐厅。商业选址讲究人流，在如此清静的地方做生意，是冒险的。潘先生说，把店铺选址在此，是看中了这里独有的西关风情，也看好宝源路连接宝华路和荔枝湾景区的地理优势。
    近两年，老房开新店，在宝源路渐成风气。民国范十足的宝源路上，一家家的文艺小店，咖啡馆、主题餐厅、日本料理、首饰设计作坊、艺术空间……聚集了10多家商铺、食肆，它们门面不大，但精致、文艺，正对年轻人胃口，也为灰沉的老街添上活泼的颜色。
    匡建明也关注到了宝源路现象：“宝源路铺租相对便宜，小店承受得起，其次是商家看中这里的旧建筑和文艺气息。”但他同时表示，宝源路能否形成特色一条街，还要看市场接受程度及周边环境配套，还有政府在引导、服务、培植市场上的帮助，如简化办牌照程序等。
    匡建明认为，市场有自身发展规律，宝源路的商业氛围是否能提升有待观察，但可以肯定的是，它已承担起连接上下九和荔枝湾景区的作用，通过宝源路，上下九商圈向西扩容，与荔枝湾、泮塘路真正连成一片。

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恩宁路欲做“创客小镇” 新业态吸附年轻人群
    除了宝源路这个历史街区忙着“变身”外，在上下九商圈的另一边，备受关注的恩宁路，也在烂尾多年后动了起来。
    沿宝华路前行进入恩宁路，永庆大街上传来建筑声。这是荔湾区永庆片区“微改造”项目现场。
    作为“广州市第一批旧城改造项目”，恩宁路旧城改造早在2006年11月启动。在分批迁走危破房居民，拆掉了连片老建筑后，改造却于2014年戛然而止。于是，与第十甫路相连的恩宁路，心被掏了人气散了，根本无法承接上下九的商业气息。
    今年3月30日，荔湾区第十五届人大第六次会议上，荔湾区区长刘捷在政府工作报告中提到，荔湾区今年将着力培育特色创客文化，以永庆片区“微改造”为试点，整体保留历史建筑与特色景观，植入新型创业模式。
    永庆片区的微改造和“创客小镇”项目由万科担纲。据项目负责人介绍，“微改造”采取原地升级的做法，包括李小龙故居在内的旧建筑必须原样修缮，建设部分有万科的公寓和部分商业配套，主体部分将于今年9月完工。“创客小镇”以文创为主题，项目定位为创意创业社区、主要规划众创办公(创业创新的办公场地)、青年公寓、教育营地三大核心产业，其中众创办公面积不少于2000平方米，计划引进的创客企业包括设计、广告、传媒、艺术动漫等，配套包括24小时书店、精品咖啡连锁店、美食烘焙等商户。
    创新驱动是今年荔湾区提出的发展核心，“创客小镇”是一个试验田，能“试”出什么“创”出什么，成果可期。更值得期待的是，改造能为上下九商圈乃至整个荔湾区带来新的招商空间。启动区已招来了万科，若是“创客小镇”成功，恩宁路其他地块以及沿街的骑楼将有望吸引新的房企参与改造，落户荔湾投资。
    在专家和政府部门的眼中，“创客小镇”被视为烂尾的恩宁路改造翻身的机会，更是上下九商圈扩容的新方向。一方面，恩宁路为商圈提供了宝华路西南方广阔的商业空间，通过微改造招商引资；另一方面，“创客小镇”年轻化的业态吸附年轻顾客群，年轻人购物、社交等需求将倒逼整个商圈的业态提升。
    匡建明很清楚，恩宁路在上下九商圈中是个关键连接点，“这个连接点做得好，整个商圈有望活过来。”广州第一商业网总裁黄华军提出建议，恩宁路“创客小镇”的主题要再做延伸和深化，挖掘历史文化内核，“类似上海的新天地和佛山的岭南天地一样，原样恢复当年旧街，把一块块麻石砌回去，重新规划动线，把商铺摆在老建筑里面。恩宁路改造应该朝这个方向走，做成一个集休闲、饮食，写意且洋溢着西关风情的地方。”

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南都观察：在老街做“新”生意政府该如何做？
    每条老街只要有一点新气象，就是这个百年商圈的一次新生。
    必须认识到的是，商圈的新生计划，不能完全靠市场自发，更需要政府引导。
    前两年，荔湾区将龙津西路定为“老字号一条街”，希望引进食肆和手信店，延续荔枝湾景区和泮塘美食园的人气。可惜事与愿违，龙津西旺不起来，但却旺了与之相交的宝源路。政府在引导商业规划时，更应有全局观，找准商圈痛点。像荔枝湾的人气，到龙津西路就断了，即便是将其命名为“×××一条街”也不能逆袭。而宝源路是上下九商圈和荔枝湾景区的连接要道，承接两个片区商贸和旅游功能就是水到渠成。现已有商家发现这里的商机，政府部门只需加把火，强化宝源路的历史街区宣传和商家落户服务措施，宝源路的功能就能发挥出来。
    恩宁路的微改造，现也只是启动了永庆片区，尚有大量的老房和骑楼亟待活化。国内早有“新天地”系列的旧城活化在前，广州能否参考？在招商的时候更应考虑企业特色和可持续发展的业态，将文创、旅游和商业相互融合，做出跨界的新尝试。
    不是在老城老街，就只能做老字号的生意的。
   
    统筹：南都记者 赵安然
    采写：南都记者 钟丽婷 赵安然 实习生 吴旭珩

841587545

图片里的那种是西关大屋、小洋楼之类的建筑，是以前的富人的住宅，建筑的水平较高，空间格局也较大，所以适合改为商用来活化。但骑楼就不适合，骑楼大多是以前的平民建筑，建筑水平不高，空间狭小，没什么保留、活化的价值。去上下九看看那些改成商铺的骑楼就知道，内部大多是全部拆空重建的，只保留了骑楼的外壳而已。

junozhaozihe

841587545 发表于 2016-8-25 20:50
图片里的那种是西关大屋、小洋楼之类的建筑，是以前的富人的住宅，建筑的水平较高，空间格局也较大，所以适 ...

对，其实西关大屋、小洋楼才是西关精致文化所在，拿来活化是理所应当的。骑楼哪里都有，空间太过逼仄，不必过于看重。

西门小官人

宝源路的小店不错

asd321

上下九可以整改提升一下。。。{:5_110:}

aaaa

老荔湾是该好好改造了，那么好的地理位置居然变成了今天不死不活的窘境，政府无能

西门小官人

aaaa 发表于 2016-8-26 00:25
老荔湾是该好好改造了，那么好的地理位置居然变成了今天不死不活的窘境，政府无能

要怪就怪本地守旧派以及媒体，日日YY美好的历史回忆，阻挠市政建设。在守旧派眼中，越旧越精彩，越土越有情趣，一切破旧房子都是宝贝。

Hofai6

要咁旺做咩？政府应该将呢D地方搞得清静D高雅D，引入D精致嘅商铺，喺呢D地方见到有间7一11心情都好好多，D旧楼就比人做吓写字楼，千其咪搞到变咗旅游区，搞到旺丁唔旺财，D三姑六婆黎食碗云吞面食碟肠粉就够玩死你！

西门小官人

Hofai6 发表于 2016-8-26 10:48
要咁旺做咩？政府应该将呢D地方搞得清静D高雅D，引入D精致嘅商铺，喺呢D地方见到有间7一11心情都好好多，D ...

荔枝湾坐一次花艇要成百蚊，痴9线噶。人哋苏州山塘河游一次船河先50蚊，人哋风景比你人造的荔枝湾靓n倍。荔枝湾咁搞系度赶客。

junozhaozihe

西门小官人 发表于 2016-8-26 11:09
荔枝湾坐一次花艇要成百蚊，痴9线噶。人哋苏州山塘河游一次船河先50蚊，人哋风景比你人造的荔枝湾靓n倍 ...

荔枝湾嘅艇仔基本上太贵啦，依我睇20蚊就得啦。