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发表于 2017-7-3 12:10:43
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本帖最后由 wenfeng0819 于 2017-12-13 23:05 编辑
恕边幅所限，以及个人对顺德、三水、高明了解不深，难以进行各区展开分析，因此仅局限在禅桂新作主题描述（仅代表个人意见，敬请对谬误的包容）。
禅桂新也非常大，姑且把他们抽象地分开若干片区，从北往南分别是，佛山西站片区、千灯湖片区、禅桂老城片区、季华商圈以北片区、平洲三山片区、亚艺片区、绿岛湖片区、奇槎片区、城南片区、东平新城片区共10大板块。
按影响房产价值的因素排序分析，引用李嘉诚的依据：地段、地段、还是地段……
1、一般情况下，如果两个大都市、大城市靠在一起时，核心区不会出现在两市交界处，原因省去1千字，因此重要配套资源、豪宅不会游向这里，但这些板块在广佛这种梯度下，能享受到高邻广州的价格溢出、人气溢出，大部分是广州工作、佛山居住、啃食交通便捷的候鸟族，是广佛同城的先锋，流动性较大，容易从这些边界板块改善到广州或佛山的核心区，因此换手交易也很旺盛，一般富人或公务员不喜欢与这些飘忽不定的人类聚。买这板块其实也比较尴尬，因为受高邻溢价影响，起步价还不低，甚至高于佛山核心区房价，等于用佛山豪宅价格过广佛郊区生活，尤其是未来其他板块更多对接地铁开通后，投资与自住价值都不算高。此前三不管的金沙洲、黄岐，未来的平洲、三山，随着广佛同城的深入推进，会有一定的配套改善，但不要指望改变边缘属性，换您是双方政府领导，也不希望在这里聚集两市精英。大饼尽量别全信，以前金沙洲、中山九路大概念何等美妙。这个片区的关键词—飘忽的边缘人聚居处。
2、与候鸟板块相似的，是禅桂新周边板块，它们承担着工业、产业移出核心城区的接盘角色，因此有大量的刚需盘人气，板块特征，考勤式快生活、厂/产业园/车站经济/家两点一线、年轻三四口之家、人多杂乱，比较典型的就是泛绿岛湖板块、佛山西站板块、东平新城西，富人、高级公务员、豪宅一般不会沾这种混杂的板块，老板和那些没有考勤压力的高层宁可开车远点回家逃离这里。这个片区的关键词--工作气息远大于生活气息的地方。
3、禅桂老区，特征，区内原著精英已经大部分撤离到新核心区，禅向亚艺、桂向千灯湖，片区内配套成熟，商业与文化属性较强，等待祖庙文旅街区大改造带来新机遇。片区内可再细化为季华五、六、七以北，兆祥路南新三路以南板块（简称季华商圈北板块），以北以西老城板块，看好季华商圈北板块，这里有大片待改造旧厂房用地，可以承接季华商务圈的居住需求、次商务补充需求、以及承接北部老城改善迁移。从最近的两块拍地，围绕果房工业园附近的兆祥路地块、朝安路西侧到规划新风路北侧地块，两块地要么形状古怪、要么太小，却分别拍出了最高限价，未来售价估计都落在3字头，这个板块比较深的特征是类似兆阳O立方的形象，片区内年轻白领商务人士为主，喜欢宜业宜商宜居的混合环境，喜欢这里交通和活力，也不乏老城区成熟配套和文化辐射，新老动静交汇的地带，以中端改善盘、中产阶层为主，价值也不是高不可攀的。至于禅桂老城区，最近也拍出了亲仁路的最高限价地块，是对老板块一次测试，存在对老城区剩余改善的需求空间，区内情怀毕竟不是谁都可以带走的，而且随着岭南文旅街区的复兴，会大幅拉动这里的价值与价位，包括外地投资客。
4、城南板块，关键语---“题材”不多，中规中矩，可进可退，不错的板块。不会最高、但绝不会垫底。会在远期有个爆发期，爆发节点是澜石城中村、村中厂全面改造之时。
5、奇槎板块，近来很热，拍地屡创新高，高起步规划，片区生态与业态规划也不错，坐禅、桂、新、顺、广佛候鸟区5区交汇处，属于广佛候鸟区的内陆版，虽也不会是配套资源的重点投放区，但宜居宜业，没有候鸟区的过高流动性、也没有禅西板块的杂乱，有河有生态公园（单论江景，向南优势比江对面的东平新城向北看更佳），五脏俱全，的确是个潜力股，胜绿岛湖板块。未来将与石啃连片托举成澜桂东的东大门。
6、绿岛湖板块，虽然拥有较大生态湖河资源，但个人跟很多认为的不一样，觉得是组团造势所需，因为要梳理好南庄、罗村周边的杂乱、要改变那里的原著宁可城中村建私宅不愿住商品房的传统思维，按佛山的精力，连禅桂东和南还未及梳理，因此不可能十年八年可以完成得了的，绿岛湖和佛山西站的确是不错的动静两个引擎，应该这样造势启动，否则那边永远没机会，但用房产投资和居住去赌片区未来，即便我有这个勇气与耐性，政府与投资集团未必有这个耐受力，仅周边人口素质达到绿岛湖板块所需就得耗15年以上功夫，一个被包围的小板块难以独善其身。
7、每个大城市都有良币驱逐劣币的房产高地，其率先抢占了的地理位置、环境资源、配套资源、人脉圈，早已用牢靠的门槛，把低价值的东西驱逐到高地以外。代表佛山房地产的三大标志板块，亚艺、千灯湖、东平新城就是这种核心高地属性。先看他仨的共性：有富人、高素质精英人群净流入的基因，包括顶级的宜居资源，三大板块都是罕见的双城市中央公园加身，城市公园与河海的区别是互动性更强，如同纽约中央公园、英国伦敦海德公园、东京新宿御苑旁边是顶级精英和豪宅云集区。便捷的交通，得当的规划，周边无工业，各自拥有政府全力打造的CBD，高素质人群为邻，名盘如云。
各自的优势描述：
亚艺板块：人气旺，佛山配套最顶级，最高级别医院，三大省一级重点小学（环湖小学、环湖小学西校区、铁军小学新校区，注：人脉的积累在小学6年、大学4年和出来社会后三大节点，小学6年纯真年华积累的情义受用终身，尤其是与精英及富人下一代同窗），重点中学如佛山华英中学，佛山实验学校，体育健身场所，环湖路市场全部在步行20分钟半径内，动静分离最清晰，佛山居住属性最纯、生活气息最浓的片区。主要吸纳本地大小企业主、公务员及事业单位领导层、季华商圈金领、老城改善性人群。
千灯湖板块：千灯湖公园一带是佛山最有外国feel的地方，规划最国际化，疏密有致，工作与居住融合得最佳，像袖珍版的深圳、稀释版的珠江新城。主要吸纳金融高端人才、南海富人及老城改善性人群、广州投资客。
东平新城：大气、规划超前，绿化夸张奢华，最洁净。主要吸纳乐从富人、服务区管理层、外地投资客、部分禅城公务员及投资客。
这三个板块，在强心战略的实施下，地位更无可取代，尤其是环着公园甚至望湖珍稀物业，先到先得、不可再生，属于只进不出的孤品，投资与改善的终极目的地（不论是房是用来炒的、或是房是用来住的属性，对这里都达到佛山巅峰），新晋富人对于这三大板块中的稀缺物业，不论新旧，基本是有多少就消化多少，大家都识货，目前放出的极少，二手倒挂最明显，有市无价状态，建议永久持有 。
小结：做个片区竞争力排序：千灯湖板块=亚艺板块>东平新城>奇槎板块=季华商圈北板块=城南板块>禅桂老城板块>平洲三山板块>绿岛湖板块>城北板块=禅西板块
微观分析：
很多人问什么样的房最值得买，以下全方位分析至微观，首先解读一下上面没提及的风水。
国外的风水，例如印度，他们认为房子最佳的风水是有阳光进屋，消除黑暗晦气。没错，风水的首要素是光照，最佳的阳光是这所房子早上8、9点的朝阳能进屋、黄昏有一个地方能见到晚霞，代表希望与美好回忆共存； 其次是坐向，很多人认为正南最好，其实南方最好的坐向是东南，南偏东15度，能确保接受到最舒适的四季阳光和通风；另外有南北穿堂风。这些健康常谈就不累赘了。还需要注意的一点，是30度仰视能见天！外围风水，以水为财，湖、海、涌、江河是个排序，湖海聚财，江河走财，但江河向楼凹向也为聚财、凸向则扇财，背山望湖海为最佳，但这个场景在佛山主城区不现实，可喜亚艺湖、千灯湖、绿岛湖有湖有涌，聚财+细水长流，极好的水格局，苏杭各有个大湖，具天堂的气格，千百年来风调雨顺、富泽一方，谁能沾上环边的房子，非富则贵。 不懂看风水的不要紧，看房时建议带上一名3岁左右的儿童，如果该儿童在这里没呆多久就吵着要走的，无论多高端的房都建议放弃，因为儿童看到了大人看不到的东西！
再说房子的构造：
1、佛山的楼有个遗憾，大部分没有外飘露台，尤其千灯湖公园周边的楼盘大多为内阳台甚至封闭掉，这是非常可惜的，飘出的露台，承担与天共地互动的平台角色，英国海德公园旁最昂贵的顶级豪宅，无遮蔽露台设计得能与公园气息相互沉浸，在此露台与友人把杯畅聊，是人生快事，因此外露阳台是选房的一个要素，当然，如果外面被遮天挡日的除外。
2、隐私性与噪声影响，有一次，朋友看上了广州金碧花园一期一套超笋的房子，楼层在中部，后来看了主业论坛，搜索了很多关于这个盘的反馈，发现这两幢楼换手很频密，价格也相对其他低，最后通过私聊一位该幢楼的旧业主找出原因，是楼之间楼距问题和设计问题，容易产生声音共振回弹，对面楼的讲话声深夜能清晰地传递过来，而且这几幢小户型刚需房多，出租和换房的人比较多，人员构成复杂、素质较低，有夜晚一、两点下班的回来大声聊天的、有性情火爆动不动夫妻吵架的、还有在家搞电商不断放电脑音乐的、甚至男女房事声音也不收敛、清早小孩哭闹、深夜大人嘈闹 ，经常让人夜不能寐，导致放盘迁走的人很频。因此没钱的宁可努力攒钱，要长久居住的决不能将就，多花些钱改善到高素质人群为邻、大户型、大楼距、人口密度低、设计得当的豪宅去，大户型豪宅一般少出租，人群和睦有礼，追求生活品质，与穷人、打工族的活法不一样，所谓千金为买好邻居。佛山像三大豪宅板块正好能一次性满足这些需求。
噪声二：楼板声音，这个比人声更难受，个人初中时期就曾深受其害，楼上有人打麻将，还经常是通宵麻将，当椅子拖动去小便时、当麻将落地时，在深夜会让你抓狂，只要一次开始让你有失眠的记忆，那种猜度今晚楼上的椅子还会拖动、麻将还会落地吗的恐惧就会阻挠你入眠动力，甚至你还会联想到这鸟人应该是时候拖凳子去小便了，对楼板惊动声神经会变得越来越敏感脆弱，那时正处于中考复习期，经常失眠可不得了，最后上楼交涉，才把椅子换上了海绵垫，也降低了麻将落地的机率，才顺利过渡中考，幸好这家人不久就搬走了。在我身边同事的同学，听说因为楼上三班倒住户深夜走来走去楼板声音，最终神经衰弱忍受不住，被迫外面买了房。因此，不能指望发展商楼板会加厚防噪、或者寄望楼上的人都会迁就楼下人的睡眠感受与生活节拍，要住在所有人头上，选择顶层或复式，港红星除了半山别墅外不少就是选择顶层复式，占领天际墅，保障隐私、睡眠质量、视野与采光四全其美。
噪声三：不要以为地铁上盖是好东西！深圳有位同学前年以为捡到大便宜，以三百多万入手一套地铁上盖房，其实也不算纯上盖，离地铁站还有点距离，但不时会感受到有节奏的震鸣声，后来有众多投资经验的老手告知是地铁声，目前正在努力赚钱，尽快换地方改善噪声慢性伤害，老手经验告诉他我你，10分钟步行到地铁站能取得干扰和交通最佳平衡，刚需族步行5分钟，富人区步行10-15分钟，富人区偶尔用下地铁，但不希望纯居住区受地铁族杂乱人流侵袭打扰。
着眼未来，关注三代同堂现象：与全国一样，佛山也进入了二胎时代，设想一下以下场景，一个孩子的话，年轻夫妻两人相互照应一下，还能很勉强应付孩子工作两不误，因此三口之家刚需房是那个年代的产物，两胎时，要么辞工专职照顾孩子，要么请能信任的保姆，但这必然伤害两老甚至四老的心，最终的抉择更多是把两老接过来，一个负责买菜做饭、一个全身心照顾二孩，这就形成了三代同堂6人次居住刚需，再来假设，媳妇需要夫妻享受独立生活空间，又能相互照应，那么复式将更受青睐（不是公寓那些假复式），楼下是老人小孩动空间，楼上是夫妻和孩子睡眠静空间，还能享受中空客厅、大露台等别墅特色优势，比联排别墅享有价格低、视野更好、采光通风更充分、私密性更好的优势，适合三代人循环，让家庭观更牢靠。 但复式也有缺点，复式属于改善性住宅，单层面积小的话楼下就是刚需邻居，小复式不好出手，单层大的话价格就不菲，装修投入大和出租不易，适宜一步到位长久自住，宜大不宜小，大的、高端的才有居住投资双重价值。
结语： 非常看好佛山这个全省最被低估的洼地，房地产的人中凤，尤其在前几天佛山获得了羞辱的空气质量全省倒数第一成绩后，政府必会痛定思痛、知耻后勇、触底反弹，扎实改善空气环境、给目前其实已经很不错的宜居性强势加分！
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