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本帖最后由 伯纳乌的云 于 2018-1-29 17:38 编辑
仲量联行2017年第四季度武汉房地产市场回顾
2018年1月17日，武汉 – 2017年武汉优质办公市场供需双创历史新高。同时，大量的新增供应使得核心商务区租金涨幅受限，开始承压。仲量联行武汉董事总经理曾纪欣表示：“2017年武汉甲级办公楼市场新增供应为历年新高，其中超过70%集中于汉口片区。以越秀财富中心、CFD时代财富中心、喜年中心等为代表的甲级办公楼建成投入使用，不仅为新增租户提供了更多的选择，也带动企业办公楼升级搬迁， 联合办公类租户成为优质办公楼需求的新增长点。并且，我们也看到一些位于非传统商务区的新项目落成，提升新兴商务区的商业氛围。”工业物业方面，2017年新增体量达到38.4万，创历史新高。在第三方物流，电商、零售业及制造业的强劲需求推动下，2017年武汉市非保税仓储物流市场需求保持活跃。2017年优质零售集中开业，在供应高企的背景下，整体租赁需求保持平稳上升，零售商扩张意愿明显。在住宅市场，去年颁布的限购政策有效的抑制了房价以及投资性需求的上涨，未来住宅还是以改善型需求为主。
优质办公楼
甲级办公楼落成量创历史新高，主要集中在汉口片区。2017年整体优质办公楼新增供应116万平方米，其中甲级办公楼新增供应超过60万平方米，为历年新高，超过70%集中于汉口片区，例如越秀财富中心，CFD时代财富中心、民生金融中心和花样年喜年中心等为代表的优质甲级办公楼供应相继落成。光谷片区亦迎来甲级办公楼保利国际中心，为该入驻片区租户提供更多的选择。而非传统核心商务区如武昌的青山区和岳家嘴片区，持续入市的新优质项目有利于提升区域内的商务氛围。
净吸纳量持续上涨，新成立联合办公类租户需求增强。除了以金融服务和专业服务业为主导的行业， 2017年联合办公运营商体现出强劲的租赁需求，带动全年净吸纳量超过26万平方米，创历史新高。另外，今年联合办公类租户发展迅猛，承租能力较强，新落成的联合办公基本位于甲级办公楼内，成为优质办公楼需求的新增长点，反映了以商务环境日趋成熟带来市场新机会，令优质服务行业聚集度更明显。由于武汉办公楼暂不存在预租市场，故全新落成的项目一开始进驻率较低，但入驻率会随着项目的知名度、硬性条件以及服务而不断增长。虽然大量新竣工项目的涌入抬高整体优质办公楼空置率，但随着甲级项目办公需求不断上升，全市甲级空置率在经历连续三个季度的上涨后，于年末回落至36.2%。
短期市场新增供应集中，甲级办公楼租金表现持续放缓。虽然2017全年净吸纳量增长迅速，但新增供应集中进入市场，使供求关系有所变化，导致新旧项目竞争更为激烈，业主方积累的租赁压力，在下半年逐步表现在更灵活的租金策略上，其中在汉口传统商务区体现较为明显。受此影响，全年优质办公楼整体租金持续放缓，同比下降2.5%至87元/平方米/月；其中，第四季度甲级办公楼租金环比仅小幅上升0.8%至108元/平方米/月。
高端住宅
2017年楼市调控效应明显，改善型需求为主力。随着2016年的严格调控政策，虽然2017年部分指标例如房屋供应等依然是同比正增长，但从第二季度开始楼市调控效应已经显现，有很多投机性需求其实已经明显受到了抑制，价格方面出现回落。但随着武汉大力发展建设及放宽人才落户政策等利好消息刺激，预计改善型需求及刚性需求在2018年将逐步释放。
2017年武汉市高端住宅成交量不及供应。2017年，武汉高端住宅市场新增供应增多，伴随着市场调控，并未减退开发商推盘的热情。今年共有21个高端住宅项目获得预售证，全年新增供应34,919套，较2016年同期增长477.6%，而今年高端住宅成交量达12,037套，同比仅上升28%，相比之下成交套数增幅放缓，不及供应增速。
受到收紧政策的影响，价格出现回落。受到限购新政出台，并且改善型需求强劲，武汉高端住宅的价格受到一定影响出现回落，本季度高端住宅一手价格环比下降1.5%，较第三季度12.0%的跌幅有所收窄，全年收跌9.8%。本季度二手高端住宅市场价格环比下跌7.3%，较第三季度14.4%的跌幅收窄。在强劲的购房需求的支撑下，2017年全年二手高端住宅均价同比下跌19.0%。由于价格下跌、平均租金微涨，导致本季度投资回报率小幅上升。
优质零售物业
2017年共8个优质零售项目入市，新增体量达876,700 平方米。大量新增项目将武汉市优质零售商业总体量推高至650万平方米，同比增长15.5%。其中仅和黄M+位于核心商圈—江汉路，其余7个均位于非核心新兴商圈，如古田、后湖、青山、盘龙城等拥有大量居民的片区，且随着轨道交通网的不断扩张和配套设施的进一步完善，新兴商圈的优质零售项目表现蒸蒸日上。
消费者对于“体验感”和“参与感”的需求旺盛。第四季度开业的石桥永旺凭借着49家品牌首入武汉的加持，以高达99%的出租率惊艳亮相；于11月份入市的光谷K11则凭借着独有的创新的体验式业态，在武汉打造了第一家以艺术为主题的新购物中心模式，开业当天88%的出租率和高人流量说明了消费者对于“体验感”和“参与感”的需求旺盛；另外位于杨家湾的五环天地和盘龙城的天纵城盘龙购物中心，作为其片区的首个优质零售物业，以精准的社区型商业定位填补空白，辐射周边居民；古田片区的凯德西城作为凯德集团在武汉的第三个商业项目于2017年4月份入市，便利的地理位置和品类丰富的儿童相关业态赢得了古田片区消费者的青睐。
总体而言，2017年武汉的零售市场供应创下历史新高，共计新增876,700 平方米，同比增长285.1%，预计未来三年的零售市场总体量将仍以同比15%左右的速度增长，大量优质零售项目将陆续面市。
轻奢服饰、网红餐饮和儿童业态表现活跃。轻奢时尚品牌自年初以来，加速了在武汉的扩张步伐。例如Maje、Sandro、Furla等知名品牌纷纷在武汉开出了首店，除了核心商圈的传统优质零售项目如武汉国际广场和武汉广场，新兴商圈表现良好的优质项目也成为轻奢品牌的首选，如光谷K11购物中心。另外值得注意的是，随着全民健身的推崇，运动时尚类品牌也在市场上占得一席之地。2017年的武汉餐饮业态可以说是“网红餐饮”异军突起的一年，人气爆满且种类丰富，其中包括西式餐饮如新元素、蓝蛙、牧之初心等，茶饮甜品如原麦山丘、光之乳酪、奈雪の茶等。儿童业态和体验式创新业态由于受到强劲消费力的驱动，市场表现活跃。体验式业态为赢得消费者青睐，通过层出不穷的变化给消费者带来独特的感官刺激，包括特斯拉体验中心、手工艺品作坊、自助式照相馆等。
全市租金保持平稳，购物中心租金稳中有升。2017年入市的项目多为所在片区的首个商业项目，强劲的消费需求一定程度上填补了新兴商圈的商业空白，再加上核心商圈优质项目平稳的去化率，将2017年的空置率始终控制在8.0%-9.0%之间，购物中心租金同比增长1.0%，全市租金则保持平稳在447元/平方米/月。
非保税仓储物流市场
2017年度迎来供应高峰，新增体量约38.3万平方米。2017年武汉非保税仓储物流市场共7个项目入市，新增体量创下历史新高，且均为知名开发商所建，其中由国际开发商开发的体量约占比66%。新增项目中，新兴市场占比约64%，均位于阳逻和蔡甸，而发展较成熟的东西湖和黄陂也录得三个项目，共同将总体量推高至1,433,840 平方米，同比增长36.6%。
电商、第三方物流和零售成为去化过程的主要驱动力，租赁方案灵活多变。尽管新增供应创新高，但受益于社会居民日渐增长的零售消费能力，电商品牌和第三方物流加速其在武汉的布局，衍生多宗大面积租赁成交。部分仓库在建成后即以满租进行交付，因而2017年度录得约33.7万平方米的净吸纳量，同比上涨12.4%，较好地维持了武汉市场供需平衡的状态。电商由于具有较强的季节性变化，开发商为满足客户需求，制定了多种较为灵活多变的租赁方案，包括临租、短租和小面积租赁等。
活跃的租赁市场使得租金和空置率均保持平稳，其中同质租金指数略有上浮。由于2017年新增项目中，有近七成的体量是由具备丰富运营经验的国际知名开发商开发而成，繁荣的零售消费市场将武汉市非保税仓储的净吸纳量保持在高位，使得武汉市整体有效租金在较大供应的压力下，仍基本保持平稳，同质租金指数同比上升1.9%，截止2017年末，全市平均有效净租金约为25.9元/平方米/月。另外，武汉市非保税仓储物流市场的空置率呈现高开低走的局面，得益于年底众多节庆日，如“双十一”及“双十二”，电商在下半年的吸纳能力显著提升，空置率由年初的14.1%降至年底的9.1%，入驻率总体录得明显增加。 |
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发表于 2018-1-29 17:37:38
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