安徽日报——合肥地铁经济，带来哪些红利

hrwaitfor

安徽日报讯  “地铁一响，黄金万两。 ”地铁作为一种大运量、高密度的现代化交通工具，其快速通达性加速了城市人流、物流、商流和信息流的快速流动，对于提高沿线土地的价值，重构城市商业版图，乃至引领城市发展，都具有举足轻重的作用。可以说，地铁开到哪里，经济的血脉就流通到哪里。

随着合肥地铁1、2号线陆续通车，地铁效应已经初显端倪。未来几年随着3、4、5号线陆续通车，合肥地铁将连接成网，客流倍增效应将进一步催化地铁经济的发展。加强地铁线网规划与城市发展相协调，在保证公共服务功能的前提下进行适度商业开发，怎样挖掘地铁经济潜力，已成为亟待思考的问题。

“今年第一季度，我们营业额保持两位数增长，这与地铁经济的红利分不开”

客流倍增效应显现，商业格局重塑，沿线商圈人气回升

4月11日中午，合肥地铁2号线。站内人头攒动，车上座无虚席。记者乘坐2号线途径三里庵、三孝口、四牌楼等站点时发现，大量客流进出站。

长江中路银泰中心靠近四牌楼地铁口，商场门前顾客川流不息。 “地铁2号线开通以来，商场的客流明显增加，尤其是靠近地铁方向的商场入口，客流量翻了一番。”银泰中心相关负责人告诉记者，地铁开通以后，对沿线商业带动作用明显，商场人气明显攀升，整个老商圈都重现了昔日活力。“今年一季度，我们营业额保持两位数增长，这与地铁经济的红利分不开。 ”

“去年1号线日均客流只有10万人次，2号线开通后，两条线日均客流超过40万人次，客流的倍增效应已经开始显现。 ”合肥城市轨道交通有限公司党委书记陈华介绍。根据合肥轨道公司提供的数据显示，截至2018年4月10日，2号线累计客运量已达2127.1130万乘次，日均客流量达20.0671万乘次。排名前三的三里庵站、四牌楼站和三孝口站累计进站客流都超过百万人次，日均进站客流均在2万人次左右。 1号线累计客运量2080.1099万乘次，日均19.6237万乘次，大东门站累计进站客流170.7533万人次，万达城站累计进站客流60.8437万人次。

地铁带来了汹涌客流，给沿线商业注入了人气，重塑了城市商业格局和土地利用形态，为沿线商圈的繁荣提供了强大支撑。合肥市商务局有关负责人表示，在地铁的带动下，沿线的传统强势商圈有强者愈强的趋势，因城市拥堵有下滑趋势的老城区商圈也有复苏迹象。 1号线沿线的芜湖路商圈、高铁商圈、南二环商圈、马鞍山路商圈及滨湖商圈五大商圈客流量持续增长，2号线沿线的四牌楼商圈、三孝口商圈、三里庵、大铺头商圈也都随着客流的增加而日益活跃。

“双地铁房，交通便利，商业成熟，买到就是赚到……”铺天盖地的地铁房广告几乎随处可见。地铁对沿线土地和房价的拉动作用也受到广泛关注。

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，地铁盘一般是指地铁站口方圆1500米以内的楼盘，这个范围15分钟就能到达，通勤效率有保证。随着城市区域的扩大，市民购房一般都会考虑交通便利性，因此地铁房往往更受购房者青睐。 “实际上，地铁的高度通达性对周边土地利用程度和价值确有一定的提升作用，在很多地铁发达的大城市，地铁盘的价格往往高于普通楼盘。有关研究表明，一些地铁附近楼盘，在地铁开通后1年内，房价上涨空间在20%至30%。 ”

“目前来看，合肥市地铁还未成网，周边的土地和商业价值还没有充分显现，未来随着地铁网络日益完善，将进一步促进地铁商业繁荣。 ”凌斌认为，地铁为沿线商圈输送了丰富客流，但商家要想留住客流，还要在差异化、个性化上下功夫，防止千篇一律的开发。

“今后轨道建设规划应更具前瞻性，为以后开发利用预留足够空间”

突出对城市建设的引导作用，路网规划与城市规划“一张图”

“地铁不仅仅是一种交通工具，它与城市发展紧密相关，对城市发展具有巨大的引导作用，建设地铁就是一个重塑城市形态的过程。 ”陈华表示，合肥轨道建设尚处于起步阶段，目前主要侧重于交通纾解功能，未来的线路规划将更加突出对城市规划的引导作用，形成路网规划与城市规划“一张图”。

根据合肥市城市轨道交通线网规划，共计划规划15条轨道线，总长度578.9公里，其中1至5号线为主干线，2020年前建成，初步形成合肥轨道交通线网骨架；6、8、9号线为中心城快线，拉开城市空间结构，与远景市域线直通运营；7、10、11、12号线为加密线，加密中心城线网；13、14、15号线为中低运量线，加强外围组团联系。

“初期轨道规划主要还是适应城市规划，满足人们的出行需求为主。以后规划更强调轨道线路对城市发展的引导作用，通过轨道交通加强城市核心区与外围地区的联系。 ”铁四院安徽分院轨道项目部副总工雷崇介绍，现在合肥中心城区的范围主要集中在以老城区为中心，半径为12公里的范围内，而2020年中心城区范围将扩大到20公里半径。随着城市化进程的加快和城市规模的扩张，迫切需要城市轨道交通发挥串联作用，缩短了主城区与外围组团的时空距离，促进城市各组团间高效互联互通，加快城市由单中心向多中心发展。

如1号线和5号线作为连接滨湖新区与“老城中心”的南北向交通走廊，有利于引导沿线用地开发，加速“新城中心”的形成；轨道交通3号线和4号线的建设，增强了中心城区与西部组团和西南组团的联系，可有效地引导城市功能向外围转移；8号线从滨湖到长丰，通过轨道交通加强城市核心区与外围地区的联系，引导人流、物流、资金流等各种资源要素向双凤工业园、庐阳产业园等地聚集，带动当地发展。

目前轨道建设与城市建设结合的还不够。 “除每条线路两端预留的停车场和车辆段的几百亩土地可供利用外，基本没有预留额外的发展空间。而且这部分地块面积小，远离城市中心，建设改造成本高，短期内土地开发价值不大。”陈华介绍，由于早期规划预留空间不足，基本上只能见缝插针，改造利用空间不大。实际上，在一些轨道交通发达的地区，地铁站点周边往往是开发强度最高的区域，形成了所谓“珍珠链”式开发格局。 “今后轨道的建设规划应该更具前瞻性，最好能与旧城改造相结合，为以后的开发利用预留足够的发展空间。 ”

“与国内大多数城市一样，合肥轨道运营投入主要靠财政‘输血’，自身造血功能尚不健全”

票务收入难以弥补运营缺口，须带动综合开发，培育造血功能

众所周知，城市轨道建设成本高昂，地下线每公里的投资为7亿元左右，地上线每公里投资3.5亿元左右。与此同时，运营成本也居高不下。 “一辆列车投入3千万元，几十辆列车投入数亿元，加上维修成本、电力成本、人力成本，运营压力不容小觑。 ”陈华介绍，地铁运营投入成本高，仅仅依靠票务收入，难以实现盈亏平衡。按当前1号、2号线日均客流40万人计算，每年票务收入约3亿元，远不能弥补运营成本。

陈华坦言：“地铁是一项公益性公共服务产品，与国内大多数城市一样，合肥轨道的运营投入主要靠财政‘输血’，自身的造血功能尚不健全。 ”然而随着未来线网的不断增加，仅仅靠财政“输血”的发展模式恐将不可持续。在保证地铁公共交通功能的前提下，积极探索对沿线有条件的站点进行适度的综合开发，以长期稳定收益来弥补运营亏损，成为许多先发地铁城市的选择。

合肥轨道交通资源开发有限公司负责人介绍，目前合肥轨道的非票务收入主要包括内部收益和外部收益两部分，内部收益包括广告、通讯、商业等收入，外部收益主要包括通过综合开发利用获得的升值收益。 “目前合肥轨道公司的非票务收入虽然不断增长，但是总量占比不高，主要原因就是综合开发滞后，外部收益不足。 ”

实际上，地铁如何盈利一直是个世界性难题。香港地铁是世界上为数不多的实现盈利的地铁公司，2017年港铁公司实现净利润168.3亿港元。主要就是通过对地铁站点周边土地的统一整合，通过土地开发和地铁商业综合开发，实现土地增值。

合肥轨道公司在搞好运营服务的同时，积极探索多种经营，拓宽非票务收入，挖掘地铁经济，培育自身造血功能。 “我们已经开始尝试在一些条件成熟站点发展上盖物业，如在1号、2号线交口处，投资建设新交通大厦。未来还将结合城市地下规划，利用站点结构上方空余土地进行适度综合开发利用，进一步拓宽外部收益，反哺地铁运营。 ”陈华说。

hrwaitfor

4月16日的安徽日报，这个578.9公里不知道含不含机场线？

小猪奴奴

楼主辛苦了，这么晚还在发帖……支持一下！！！

吴戴卫

还2020年建成，到现在吹牛逼。还在

herowyk

吴戴卫 发表于 2018-4-19 08:17
还2020年建成，到现在吹牛逼。还在

“根据合肥市城市轨道交通线网规划”，规划的时间节点是这样的，没问题，实际嘛，得迟个一年左右

Zaechu

看标题我还以为是地铁带来商业的发展，结果内容说的都是鬼东西。思维落后自然就想不到高端的东西。政府总认为地铁公司只是个运营管理的角色，那你当然只会亏损，年年亏，再找市里要补贴，混吃等死，恶性循环。建议政府多出门学习，國内外地铁行业先进的理念

yjauo

发展地铁经济，是一个大学问！需要智慧！

zmz1025

合肥学院房地产研究所副所长凌斌认为，地铁盘一般是指地铁站口方圆1500米以内的楼盘，这个范围15分钟就能到达，通勤效率有保证。随着城市区域的扩大，市民购房一般都会考虑交通便利性，因此地铁房往往更受购房者青睐。 “实际上，地铁的高度通达性对周边土地利用程度和价值确有一定的提升作用，在很多地铁发达的大城市，地铁盘的价格往往高于普通楼盘。有关研究表明，一些地铁附近楼盘，在地铁开通后1年内，房价上涨空间在20%至30%。 ”

看这句话就知道这些人是个怎么纸上谈兵的存在了。。
他们居然认为市场是在地铁开通后1年才会有房价调整的反应。
自己想当然，又不愿意去调取别人做好的统计资料和调查报告。
堪忧

大河之舞

高铁经济和地铁商业是助跑城市发展的两个车轮

东岸村庄

庐阳区还不赶紧把长江中路精品化改造搞完，地铁口周边都乱七八糟的，整条长江中路就是一工地现场，平时却看不到工人干活，换换地砖、栽栽绿植没那么麻烦吧？

tfbus2

大河之舞 发表于 2018-4-19 11:15
高铁经济和地铁商业是助跑城市发展的两个车轮

有道理。但是跑得快不快还是要看发动机的内功。欠发达的城市，高铁反而加速人员流出，盲目的地铁规划又会成为财政负担。

wangshaowu

合肥学院这个凌斌  不好好搞科研，就知道搞房地产，醉了，祸害人间······

laviesky

"实际上，地铁如何盈利一直是个世界性难题。香港地铁是世界上为数不多的实现盈利的地铁公司，2017年港铁公司实现净利润168.3亿港元。主要就是通过对地铁站点周边土地的统一整合，通过土地开发和地铁商业综合开发，实现土地增值。"

把周边土地增值算给地铁公司，当然赚钱！！！！

安徽董。

一个个指望地铁救活的商场没一个变化，沿线房价倒是蹭蹭的

herowyk

laviesky 发表于 2018-4-19 17:39
"实际上，地铁如何盈利一直是个世界性难题。香港地铁是世界上为数不多的实现盈利的地铁公司，2017年港铁公 ...

“香港地铁充分利用优势，在地铁建设中把沿线地产开发捆绑在了一起。每开一条新建线路,香港地铁都充分评估其地面商业开发价值，与特区政府签订的项目协议,一并将地产开发糅合其中。他们首先向政府取得发展车站上层空间的权利，之后找来地产商共同开发车站及上盖空间，根据不同条件兴建大型住宅、写字楼或商场，出售物业所得利润，由地铁公司与发展商共享，而管理已落成的物业的收入，则成为香港地铁的滚滚财源。”