广州微改造和旧改专辑：

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LAWDEFENDER 发表于 2019-9-3 04:35
据了解，通过改造，广州市已拆除旧村无证建筑119万平方米；建设村民安置房462万平方米，惠及19.2万群众；配 ...

这个效果图漂亮得过分了啊哈哈哈

宋元明清画

不相信广州的微改造能力

VIKON

不管怎样，改造总比老旧不改好，加油啊....

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广州城市更新之“微改造”模式
2019-08-14   王景华
一、“微改造”的提出

广州的城市更新，经历了三个阶段：

第一阶段，2009-2012年。出台“三旧”改造政策，成立“三旧”改造办，启动和推进“三旧”改造工作。在市场主导下，改造以单个项目为主，类型以城中村、旧厂房为主，模式以房地产开发导向为主。

第二阶段，2012年开始，进一步完善“三旧”改造政策，出台20号文，强调**主导。开发形式以全面改造、成片连片为主，类型以旧厂为主，片区面积约2-4平方公里，包括金融城、广钢新城、广纸片区、大坦沙岛等。

第三阶段，2015年成立“城市更新局”，针对前期实际改造过程中呈现的改造目标相对局限、效益较为短期、方式基本趋同、主体以及效果相对单一等问题，探索“微改造”的模式，强调多元主体参与，创新改造方式，有效提高改造综合效益。

微改造，一是以综合改造为目标，强调延续历史脉络；二是多元改造主体，强调社会力量参与；三是以修缮提升为主要的改造方式。

微改造不同于全面改造，全面改造注重调结构、定大局、落战略，以**主导，社会参与，严格按照计划进行。微改造注重提升人居环境，保护文化遗产，促进城市活力，培育产业创新，**引导，社会主体主导，业主自愿申报。

微改造也不同于综合整治，综合整治仍以**为主导，通过立面整饰，环境美化等方式，实现物质空间景观改变，达到**主推的示范作用。微改造强调社会多元参与，以保留为主，允许必要新建等方式，实现人居环境、经济、产业、文化等综合协调。且以自愿申报为主，示范带动作用明显，模式更容易推广。

二、“微改造”的探索——广州白云区实践

白云区部分地区属于城乡结合部，用地以村社为主导、以租赁经济为特征，产业低端、用地低效。由于历史原因，此类用地基本上缺乏完善的用地手续。一方面，当前全区严峻的土地利用形势需要转变发展方式，亟需进行城市转型、产业升级，居民居住环境改善；另一方面，**对通过统筹集体存量用地改造实现产业升级的调控能力有限。在此背景下，广州白云区开展了微改造探索，由街道摸查了300多个集体工业小区，并启动了第一批8个项目的微改造探索。

白云区“国际单位”创意产业园区

为打破低端租赁经济链条，尽快取得经济和社会效益，白云区提出对历史遗留的违章低效用地建设实行“疏堵结合”的工作机制探索，指引全区符合条件的微改造项目实施。其中，合法用地或指定日期之前的手续不完善用地、符合土规、物权关系无纠纷、产权人同意改造、改造主体在白云区注册纳税、符合产业发展方向的，给予改造审批。

原则上把握“三变三不变”和“三化”。“三变”指产业功能、城市环境和经济效益得到改变，“三不变”指土地性质、权属单位、物业经济功能不改变，“三化”指实现改造主体企业化、物业经营产业化、物业管理专业化。

总的来说，白云区基于自身实际，从改造效果是否有利于城市、市场和业权人的“三有利”角度出发，探索了微改造的新路径，也取得了一定的效果。但此种方式具有临时性特征，仍需要在制度层面予以明确，以降低社会风险、市场风险和法律风险。

三、从“三旧改造”到“微改造”的思考

1、反思现有“三旧改造”政策和做法，不要让城市更新简单成为单一的增量增长方式。

通过两阶段的尝试，广州的“三旧”改造思路侧重的是空间腾挪——没地了，拆了要地，在城市上建造城市——仍然是“三维空间拓展”的思维，缺乏从城市成长的角度与城市综合竞争力、长远发展目标及城市内涵发展方面挂钩，效果单一。

因而需要从“城市增长”到“城市成长”，关注“微改造”，重点在于激发市场的力量并与城市产业升级、培育，人居改善，文化软实力等方面挂钩，从促进“城市增长”真正转变到促进“城市成长”。

4、微改造的公平公正问题

改造前提是必须符合土规。

5、从规划到运营的全生命周期管理

（1）错位发展，规避市场风险：要从整个城市的产业布局出发，对不同地区的微改造项目给予功能引导，强调与传统产业的升级挂钩，强调与各区的特色产业挂钩，实现错位发展，避免市场风险。

（2）提升质量，建设与运营并重：要对微改造给予关注和规范化管理，将空间准入与产业类别、经营管理挂钩。以土地合同的方式，实现全生命周期的管理。

（来源：广州市规划院）

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黄埔街七个老旧小区微改造开始施工，惠及4500多户居民！
2019-08-21 20:08:00

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黄埔区财政对本次微改造项目共投资8027万元。其中，建安工程合计6480万元，其他费用合计1165万元，预备费合计382万元。项目改造内容分为房屋建筑本体共用部位和小区公共部分，惠及老旧小区居民4500多户，16800余人。



（1）房屋建筑本体共用部位包括维修安装楼梯门、维修安装楼栋门对讲系统、维修安装楼道照明、粉刷楼道（含墙面零星抹灰）、修复屋面防水层（含烟道、上人孔、雨蓬刚性防水）、维修改造楼栋消防设施、规范整理楼道内电力线、规范整理楼道内电信线、规范整理楼道内有线电视线、维修更换楼栋加压水泵、维修改造屋顶生活水池水箱、维修改造楼内排水管道、更换雨水管、清疏、维修化粪池及排污卧管、外立面整饰、安装一户一水表等项目。



（2）小区公共部分包括维修小区围墙、小区公共“三线”整治、疏通小区排水管网、安装小区照明设施、维修小区道路及楼间破损甬路、安装小区视频监控系统、提升小区绿化等项目。

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有望9月开工 越秀地产 210亿改造广州“淘宝第一村”
房地产 2019-08-02 10:11132网络整理站点
时代周报记者：胡天祥

7月24日，越秀地产与里仁洞村正式签署旧改合作框架协议，总投资金额达210亿元，改造面积约为172.25公顷。据悉，越秀拟于里仁洞村增加11所学校，并规划打造大型商业综合体、酒店、青年公寓等商业配套。

资料显示，里仁洞村位于广州番禺区南村镇西部，2013年，阿里巴巴研究中心公布全国20条“淘宝村”，里仁洞作为广州唯一的上榜者，一夜之间从一个无人知晓的城中村，变身成百上千商家云集的“淘宝第一村”。根据村内公示栏显示，截至今年5月，村内在册户籍人数6227人，出租屋3968栋、30845套（住宅类套数），来穗人员与户籍人员比例约为6.5：1，淘宝店大小共600家，商铺近1300家。
改造后串联万博CBD区

当天签约仪式上，越秀地产副总经理周波、里仁洞村理事长植仲球分别代表合作双方签署协议。

番禺区南村镇、番禺区更新局、番禺区规资局的相关负责人或高层，越秀地产总经理林峰等高管，及里仁洞村相关负责人或代表等出席并见证签约仪式。

根据越秀地产规划方案，里仁洞村改造将以“造城”的高度构建城市生态体系，通过数年开发实现里仁洞在宜居宜商和区域价值等方面的飞跃发展，打造集居住、艺术、都市、商业、办公、教育等于一体的广州南CBD国际新城。

在生态、智能、宜居方面，集中打造都市中心生活大城、岭南国际艺术长廊、国际化休闲平台、全漫步式都市生活街区、城市绿岛式生态居住区。将以智能系统连接各大服务体系，通过智能家居定制服务、智能社区公共服务、智能社区管理服务、智能生活展示服务四大智能社区服务平台，打造智能社区建设新标杆，极大提升里仁洞村民和片区的生活品质。

在项目配套和区域价值方面，集中“打造1个商业中心+1个建筑地标+6大城市服务体系”。拟构建城市CBD级商圈，规划大型商业综合体，以及高品质酒店、时尚青年公寓、儿童教育培训、社区邻里中心等现代化商业配套；拟引入基础教育、公立名校、民办名校及国际学校四级教育配套构建“全生命周期”城市教育体系，保障片区教育无忧；拟完善立体化交通配置，畅享1小时粤港澳城市圈；拟重新配置建设多处市政公共服务设施。

据介绍，改造后的里仁洞片区将串联万博CBD片区，提升整个“万博+里仁洞”片区价值，推动该片区成为广州市新的中心区域。

据了解，越秀地产上世纪80年代在海珠区开发国内首个大规模居民商住区，打造了占地62万平方米的国内第一批商品房——江南新村，改变当时广州“宁要河北一张床，不要河南一间房”的观念。此后，越秀地产相继操刀天河区建设、打造二沙岛、西塔，近年更介入广州造纸厂更新改造，总改造土地面积超800万平方米。

在签约仪式上，里仁洞村****李锦礼表示，越秀地产是全国性的综合房地产开发商，在开发领域具有丰富的经验，对越秀地产参与里仁洞村项目改造充满信心和期待。

拟打造两个以上大型商业综合体

根据去年12月广州市规划和自然资源局发布的里仁洞村改造项目控规批前公示，里仁洞村改造将划分为6个体系，包括生态宜居社区、信息商务聚集区、智慧教育组团、智能科技创新区、ZY绿心大平台、总部办公区。

当中里仁洞村规划宅地近40宗，几近占全村面积的三分之二。容积率高均在4.49-4.5之间。改造后，较现状将增加11所学校。且重新配置公共服务及市政公用设施共计19.25万平方米，当中包含独立设施用地10.88万平方米。该村现有市政设施仅14处，改造后拟建设市政公共服务设施共计175处，比现有增加161处。

结合里仁洞产业升级需求，改造后的里仁洞片区商业面积将达50万平方米，拟规划打造最少两个以上大型商业综合体。在未来里仁洞村串联万博CBD以后，整个村的经济价值将得到极大提升。

据了解，番禺万博CBD的德舜大厦、广晟万博城、粤海天河城、奥园国际中心、敏捷广场、华新汇等都规划有一定的商业，加上四海城商业广场、佳创商业地下空间等将有8大商业项目悉数登场。加上里仁洞村的两个大型商业综合体，这一带未来商业或不输体育西一带。

目前，番禺万博CBD已吸引众多实力强劲的企业，包括YY语音(欢聚时代)、美国思科(CISCO)、携程等世界500强企业进驻。就在上周末，奥园集团总部亦乔迁于此。

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南村大爆发新基村改造橄榄枝抛向身家200亿房企

距离里仁洞村约7公里处，同属南村镇的新基村亦于上周启动招标。指定身家(总资产)超200亿元以上的房企。

番禺区南村镇新基村东至陈边村，南至员岗村，西至华南新城，北至三枝香水道。该村集体经济组织的在册总人口为2081人，改造范围的总用地面积为24.71公顷，其中村民住宅用地13.18公顷，村集体物业用地3.87公顷，农用地3.04公顷，村留用地1.18公顷。村内现有建筑976栋，实测建筑面积238260.13平方米。

公告指出，该村的改造方式为全面改造，改造模式为合作改造，项目总投资金额为29亿元。

和里仁洞村房屋建到10层8层高相比，新基村的房屋建筑多在2层至5层，最高为6层。当中实测建筑面积过千平方米的有6位村民，拥有最多的一位村民可达1933.152平方米，房子盖6层高，也是该村最高的私人物业。而第二高的村民仅盖了两层，但其建面亦达1213.029平方米。

新基村比邻地铁员岗站，附近有大盘珠江铂世湾，该盘当前均价约4万元/平方米。据了解，早在20多年前，朱氏家族(珠江投资、合生创展)就介入新基村，在此开发华南新城项目。更从1998年起就征用该村70.156公顷的集体用地。

据记者多方了解，目前新基村旧改主要由合生创展在跟进。