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发表于 2020-9-29 15:30:01
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本帖最后由 韩桥小子 于 2020-9-29 15:41 编辑
11年前后在上海大场工作，那片靠近中环但属于闸北区地段。当时觉得上海很拥挤，建筑拥挤，街道错杂，误以为城市越大人口越多，城市就越没法精细，越不宜居。由此觉得镇江应该做小而精的城市！
后来因为常州客户的原因，经常去常州，发现常州城市规模远比镇江大，市区人口更是数倍于镇江，但是城市细节很多领域都做得比镇江好，对此我以为可能常州虽然比镇江规模大不少，但依然还不算特别大的城市，所以也可以管理的较好。再后来苏州、南京等等城市也因业务关系，时常去，发现这些城市中心城区以及新城，这些年变化都很大，细节和品质都上来了不少。而镇江依旧在城建领域乏善可陈，我开始对镇江走西方一些小城市的路子感到越来越怀疑。直到前年，因为业务上的事去之前上海的公司，来到大场，发现那一片自打闸北划入静安区后，很多街道完全脱胎换骨，街头绿化很立体，修剪的很用心，老建筑内外改造，街道店面以及出入口都整治一新。我这才发现，城市建设的细节与品质不在城市大小，建筑疏密，人口多少！核心在这个城市的财力，在包括ZF在内的社会各类物业主体的财力。大家都希望把自己的城市建设好，都希望把自己开发的小区品质做上来，都希望自己的公司或者店铺有个好的形象，但是现实财力和对投入后的回报期望值决定了各主体落实的动能。
这些年周边这些城市细节和品质不断提升的直接原因就是他们财力相对镇江更好，而且城市越大，受益于地产对金融资源的聚集效应，表现出财力越好，城市改造提升的越有档次，而反之则正好相反。这种此消彼长的效应表现在咱们沪宁线城市，那就是城市越大越有细节品质提升潜能，而城市越小，未来可能越发衰败！
这种情况与西方国家完全不同，西方国家的城市很难搞中国地方ZF主导的城市开发，继而借房地产业来积聚城市金融资源，所以抛开产业经济发展不谈，他们城市建设的发展潜力其实总体上远远落后于中国。只是他们整个国家的经济有先发几百年的优势，积累了这些城市以及城市中物业持有者的财力。这种时代机遇我们普通城市目前不可能再拥有，那种模式自然中国城市目前也走不了。而且，因全球新兴国家的逐步崛起，这些西方城市的经济优势正在逐步丧失，西方小城市很多也在衰败。这也是很多国人去到国外才发现他们那里有些街区确实可以，有些街区破败的咱们根本不敢踏足！
未来很长一段时间，在中国，房地产无可否认都是地方城市财力的主要来源，而且更是相对独立的城市银行金融体系的重要支撑，而地方银行系统才是一个城市金融供给的最最基础平台。只有地方银行系统可以给整个城市地方经济无差别地提供大规模金融资源，这些不是资本市场可以做到的。尤其是二三线非重点城市，更是不可能获得全国性调配金融资源的其他金融市场平台亲赖，从这方面讲，房地长直接影响地方金融系统，间接则影响包括产业在内的地方经济的方方面面，当然也会影响地方城市建设。而一个城市房地产发展的根本动力就是人口，这也是当先无论大小城市，纷纷扩容的根本原因之一，也是国家之前长期拖动提高城市化水平的原因之一。
在这样的大背景下，相对于西方，咱们中国城市走小而精的道路是普遍困难的，而走大而美反而更加简单些！这也是客观上咱们中国城镇体系中，虽然小镇乃至村落多如牛毛，但小而精的却凤毛麟角；而各省市的大城市在经历了改革开放初的原始积累以后，越发不再粗犷，而是更大而有序了。 |
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