2021年北京第二批土拍情况及分析（2021年9月）

sonicsongxin

       新闻概述：8月30日，北京土地交易市场发布了本年度第二批次住宅用地出让公告，共计43宗用地，土地总面积约245公顷，总建筑规模约495.95万平方米。除平谷1宗共有产权房招标外，42宗地块总起始价约1358.77亿元。从供地规模、供地区域、供地性质、土地出让规则来看，二批次供地较首批供地均不同程度地发生了变化。



       重点来了，北京一二批次供地总量已近全年计划供应量四成，已超2020年全年供应量三成，截至目前，2021年北京一二批次已累计供应73宗宅地，累计推出规划建面840.94万平，已超2020年全年供应量（648.23万平）的30%，合计推出总用地面积约414公顷，已完成2021年北京全年土地供应计划（1060公顷）的39%。



       竞标竞价具体时间：平谷共有产权房，9月23日竞标。其余42宗地，挂牌竞价截止时间为10月12日。所以，下一个时间节点的重头戏在10月中旬，具体时间待定。
当然，不是挂出来的土地就一定会有人买，什么人会买哪块地也非常值得期待，到10月中旬的到时候我们就知道整体销量如何，哪些地块被谁买走了。

       年底12月份的时候，北京还会出让600公顷的土地，也同样值得期待。

       从2021年二拍情况来看，简单总结就是：东西城区没有，朝阳区最多，丰台其次，海淀第三，石景山最少；和2021年一拍比房山、昌平、门头沟供应力度增长较多，顺义、通州减少较多。其中通州应该是前几年供应量本身就已经很充足，通州最大的规划土拍时代已经过去，现在这些地块都在热火朝天的建设中，后续应该都是一些周围片区的补充了，可能也会有较大力度的时期，但肯定比不上之前规划之初的力度大了。其中亦庄和顺义的供地近些年在变少，这和片区之前发展较好，已经趋于饱和有一定关系，亦庄面积就那么大，一个级别这么高的开发区，发展速度较快理所应当；顺义方面之前也是发展较快，近期如果没有规划新的片区，土地需求量不会大量增长。

       未来石景山区的土地非常非常稀少了。海淀昌平朝阳丰台组团里，海淀的地也是相对来说最少的了，海淀挂出来的应该都能卖得掉，这次供应的应该为科荟桥西南地块，和永丰地块，至此紧邻G6的地块就全都没有了，永丰也不多了，上庄地区还没有明确的规划，可能永丰开发完，就会开始规划上庄地区了，这也就是海淀最后的土地了。北京向北发展的能量会更多渗入昌平，阳坊、沙河、未来科学城方向，未来昌平有大量土地存量可以供应，可以承接更多海淀溢出的科技制造生物互联网产业，当然，还有北部朝阳片区，最直接受益的就是京承高速周围的来广营片区，这边临北五环、京承高速和京平高速，西可达东小口科技园片区，北边是未来科学城，这里还有大量可供应土地，东边还连接马泉营和金盏片区，这几块地方应该是朝阳未来几年土地供应的重点。在通州新城和丽泽、来广营、金盏、永丰、南中轴等片区建成前，应该不会大面积建设大兴了，大兴前期发展已经很快了，又有机场加成，大兴怎么规划还要慎重考虑，一是因为大兴机场意义重大，二是南城发展意义也重大，三是北京南城五六环外土地面积本来就比北边五六环外少，卖一个少一个，非常有必要形成科学的整体的规划，但也不排除围着京台高速、机场高速分块出售的可能。丰台南中轴和丽泽的土地并不是很多，这两个片区包括丰台四环里，一定需要高质量发展，未来可能会有整体规划或者继续成块的吸引来高质量的企业。

       对2021年三拍的预测：大家最近非常关注的南中轴大红门地区一直没有大面积的供应，白盆窑、分钟寺作为南城的东西大门，已经有大面积土地拍出，而南中轴地区还有大量空白；还有上边说的金盏、来广营、科学城、昌平新城（南邵沙河）等地，三拍的供应量占全年的60%，数量很多，前边分析的几个位置很可能会有一定地块放出，即使今年没有放出的，在近五年内也会是重点的土地放出片区。

       从全城土地情况可以看出，北部、东部地区发展已经有明确规划，并且在快步推进，南部从规划角度和质量角度还需要加强。从交通角度看，南部人口密度较低，但是有8-9条高速连接线；东部后发势头很强，虽然还没有初步建成，但是也已经有了5-6条效率较高的交通联络线；北部人口密度很高产值也很高，发展趋势也很快，但是只有京藏、京新、京承三条高速联络线，承载北边地区大量要进城上班的人。北边有来广营、昌平新城、沙河高教园、未来科学城等正在快速发展的社区，五六环之间还有像东小口、回龙观、天通苑这些成熟的超大社区。因此北部地区合理的新的联络线级别的交通规划非常急需。

参考资料：
新闻概述：https://www.163.com/dy/article/GISIFKLT05159A0N.html
较好的分析：https://www.163.com/dy/article/GIS4CLMP05373JK0.html
图示清楚：https://baijiahao.baidu.com/s?id ... r=spider&for=pc

uchi

丰台河西，大片的原始农村，不开发就这么荒着种田么？？？

sonicsongxin

uchi 发表于 2021-9-3 14:33
丰台河西，大片的原始农村，不开发就这么荒着种田么？？？

**农业区

sonicsongxin

uchi 发表于 2021-9-3 14:33
丰台河西，大片的原始农村，不开发就这么荒着种田么？？？

真.种秧农业区