新鸿基南站项目—广州环球贸易广场即将动工，总投资130亿

汉密尔顿

现在看不看好有什么可争的，有些只是理论上的，其实也有天时（大环境）的因素，

以前大家期望值最高的天环k11igc几乎同年开业，今年第4年吧，基本都看到 瓶颈/天花板了，本项目如果一切顺利，到2030年吧再看就清晰了。

skieyhuang

西门小官人 发表于 2021-11-8 09:32
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首先搞清楚一点，南站不单单是地铁站，南站是规划建新城的，等过几年周边的写字楼陆陆续续投入使用，这就是番禺仅次于万博的商务区，客源完全不会担心。

kentsunh

汉密尔顿 发表于 2021-11-8 12:42
现在看不看好有什么可争的，有些只是理论上的，其实也有天时（大环境）的因素，

以前大家期望值最高的天 ...

也不能这么静止孤立地看这个问题，四五年前你广还没完全进入成功转型的新发展阶段，那时候的消费人群是什么？现在开始成功重启，再经过十年八年乃至更长的培育期，人群就逐渐地不同了，天花板就随之极大地提升了，早先进来的这一批，就有底气有实质地跟着更新改造和换人换机构了。有眼光、有定力、有耐心、看得透、守得住的长线投资者，应该是这么看的，这么投的

skieyhuang

西门小官人 发表于 2021-11-7 20:33
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顺德开车去南站才十几分钟，开车去太古汇要多久，单单旁边的陈村北滘三山的客源就足够了

汉密尔顿

kentsunh 发表于 2021-11-8 12:57
也不能这么静止孤立地看这个问题，四五年前你广还没完全进入成功转型的新发展阶段，那时候的消费人群是 ...

商业项目本来就是长线投资不能抱着短线投机心态，我是说4-5年的时间（开业运营）基本能看出项目的成败与瓶颈，广州太古汇就是在项目5年周期（2017年）更换由本地人担纲的。

kentsunh

汉密尔顿 发表于 2021-11-8 13:20
商业项目本来就是长线投资不能抱着短线投机心态，我是说4-5年的时间（开业运营）基本能看出项目的成败与 ...

没有具体数据在手做支撑，但总的格局应该是大差不差的：前面没开始启动成功转型前，消费存量就是那么些，都给占据最佳交通要道的太古汇吃得差不多了，所以丽柏们就必然掉下来了，其他新开的，也只能等待。有些人整天在说场子和牌子数量和第三城不匹配，是因为他们不懂暂时存在的根源，也正在于此。而最近这些先知先觉的大商号杀进来了，他们是看懂了这种暂时性。现在启动成功转型，假以时日，那么消费存量，就理应是数倍放大，那么场子牌子的数量和吃饱的质量，就都随之上来了。据此思维扩展开来，您说的，4-5年的时间（开业运营）基本能看出项目的成败与瓶颈，是建立在过去未启动大转型的基础上的，那么其准确性和实际意义，值得商榷，应予调整

汉密尔顿

kentsunh 发表于 2021-11-8 13:48
没有具体数据在手做支撑，但总的格局应该是大差不差的：前面没开始启动成功转型前，消费存量就是那么些， ...

不知道你说的大调整是否会发生，因为这里面包含的未来的偶然性可变的因素太多，无法讨论，但我知道一旦大型商业项目在赛道（市场）上占据了最有利的位置，红利的持续时间恐怕比我们想像的还要长，因为他们大概率已度过了最多疑虑竞争最为激烈时代。

东门大官人

skieyhuang 发表于 2021-11-8 12:55
首先搞清楚一点，南站不单单是地铁站，南站是规划建新城的，等过几年周边的写字楼陆陆续续投入使用，这就 ...

仅次于万博这句用得妙，可是万博也没有重奢场

东门大官人

麦田阳光 发表于 2021-11-8 12:11
我反而很看好这个TOD，首先，基础的高铁人流是有保证的，不要说路过不会买东西，有商场了自然可以停留久一 ...

天环的位置不比南站好？可是天环也没有做到重奢，至于为什么你可以问一下新鸿基。

东门大官人

leolee840325 发表于 2021-11-8 09:27
难道南站周边以后就成不了东站周边一样？

东站周边不就是中信，东方宝泰，时代广场，你觉得是重奢场？

东门大官人

skieyhuang 发表于 2021-11-8 13:00
顺德开车去南站才十几分钟，开车去太古汇要多久，单单旁边的陈村北滘三山的客源就足够了

仅仅靠顺德就能撑起南站的重奢场？老老实实了，以后HK复开关后，顺德坐高铁到西九龙才40分钟，那里奢侈品免税，价格更好，你觉得南站这里做重奢有优势？

leolee840325

东门大官人 发表于 2021-11-8 15:05
东站周边不就是中信，东方宝泰，时代广场，你觉得是重奢场？

东站离太古很远？加上我只是觉的有这个可能，但不一定南站就一定可以做，但也不是一定不可能，肯定说不行的勇气谁给的？难道新鸿基是你们家开的？

东门大官人

leolee840325 发表于 2021-11-8 15:22
东站离太古很远？加上我只是觉的有这个可能，但不一定南站就一定可以做，但也不是一定不可能，肯定说不 ...

有例子可看，新鸿基在天环也没有做到重奢场

太古汇和东站隔了好几条马路了，太古汇的客流不是靠东站的，靠的是天河路商圈，跟东站没半点关系。要是东站能带来重奢客流，怎么不见东方宝泰能做到重奢场？

leolee840325

东门大官人 发表于 2021-11-8 15:32
有例子可看，新鸿基在天环也没有做到重奢场

太古汇和东站隔了好几条马路了，太古汇的客流不是靠东站 ...

其实不用争辩，见解不同，不用多说，道不同不相为谋

kentsunh

东门大官人 发表于 2021-11-8 15:32
有例子可看，新鸿基在天环也没有做到重奢场

太古汇和东站隔了好几条马路了，太古汇的客流不是靠东站 ...

应该站高一点看
过去是去乡化不足，加上近些年机构改革，因此存量就是那么些
等现在启动的大转型成功完成，五六年，七八年之后一个周期一个周期地去看。每年几十万新人口进入替换，其中有一部分会自动成为原存量的升级版（全家皆重奢的人口质量），另外一部分需要花点时间进行市场方面的文化方面的“启蒙教育”（从家庭局部到全家），进而加入升级版。到那时，总的存量应该是原存量的3倍以上（而且更应该是质量方面的3倍），方为合理，这部分人口带来的不只是消费意识和消费能力，还包括更重要的，没有摆到明处的一些制度政策规则山头圈子等。用他们去哺育原来的场子和新建的场子，都吃得饱吃得香，良性循环。这可不是站在原存量基础上，就能想象得到的趋势和场景