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发表于 2023-11-25 18:33:28
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冯仑认为，与国外超高层建筑相比，中国超高建筑的盈利性受到四个关键因素影响。第一，财务成本太高。500亿元总投资中，如果一半资金是融资来的，怎么算账都很难算过来。第二，规划限制太多。在中国，这种超高层建筑，房产证只能发一个大证。70年产权的住宅不能做，甚至公寓也不能做。只能是按照规定来进行业态布置，规划中涵盖写字楼、酒店、公寓、底商等，这种规划实际上没有办法适应市场，操盘者就很难赚钱。对比国外超高建筑，比如在880米高的迪拜塔项目中，包括永久性产权的散售住宅，塔身盖到中间时就可以售卖了，回收资金周期大大缩短，所以操盘者有挣钱机会。第三，当下市场竞争很激烈，深圳写字楼空置率较高，酒店也不好赚钱，超高层建筑在业态安排上就比较困难，很难实现一个可预见的收益。第四，技术问题。国内建设高层建筑的技术仍存在限制，建造周期很长，这幢高楼（深港国际中心项目）至少要5～8年才能建完。在长期建设过程中，资金沉淀的负担非常重，所以不好赚钱。国外现在发明了一种“边施工、边运营”的方法，比如底下盖好的部分先开业，上面继续盖着。中国现在没有采用这种模式，在验收、消防等方面也不支持，没有办法用这种模式。“这样一来，建筑周期太长，导致经济的合理预期不能达成，高层建筑就没法赚钱，所以没有人进场接盘是正常的。不仅深圳有这种情况，其他城市也一样。”冯仑说。 |
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