文林苑都更案

williamchung7

http://katinkr.wordpress.com/2012/03/17/%E3%80%8C%E9%83%BD%E6%9B%B4%E9%87%98%E5%AD%90%E6%88%B6%E3%80%8D%E8%83%8C%E5%BE%8C%E7%9A%84%E9%97%9C%E9%8D%B5%E5%A5%A7%E7%A7%98-5%E5%88%86%E9%90%98%E5%8C%85%E6%82%A8%E7%9C%8B%E6%87%82%E5%A3%AB/

「都更釘子戶」背後的關鍵奧秘 5分鐘包您看懂士林王家-文林苑都更案懶人包

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(圖/文：台灣都市更新受害者聯盟‧歡迎自由轉載)

為了守護一個家、一片地和一種樸實生活方式，士林的王家人，從平凡的中產家庭，一步一步變成媒體口中要價兩億的「貪婪釘子戶」、變成了阻礙城市進步的「全民公敵」。
這兩家人究竟為了什麼？到底在他們身上發生了什麼事？為什麼與「都市更新」扯上關係後，原本寧靜的三代生活就像天外飛來橫禍一般，陷入前所未有的風暴？
兩年來，王家兩家人經歷各種抹黑與司法程序， 仍堅定地拒絕建商開出的華廈條件，他們要清楚向樂揚、北市府與社會大眾說：「饒了我們兩家49坪，請把我們家劃出去吧！我們不要錢，一塊錢都不要！我們願意完全無條件退出都更！」
台北市都市更新處面對38戶搬出去住戶的抗議壓力，也一度表示：「建商若願重新申請都更案的變更程序，可將王家劃出」。然而，建商不答應。北市府也沒辦法。士林王家面對態度堅硬的建商，現在面臨最緊急迫切的危險是，台北市政府不顧中央主管機關仍在進行協調輔導，便依都更條例36條，逕行發出強拆公文，準備2012年3月19日起，要求警察和公務單位強行拆除王家。

2011-8-13在王家前一起畫了"家，不賣也不拆"廣告看板

也許您現在還感覺不到都市更新與您的關係。看看以下王家遭遇的事情，值得所有人做為借鏡。
因為建商為都更暴利大肆圈地，很可能下一個就圈到你。

一、建商重金打造「釘子戶」形象背後，你看不見的事…某個號稱是都市更新第一品牌的建設公司，從2012年2月起，屢次花費重金，購買全版、半版廣告，刊登不實內容和聲明稿不下十餘次。這些偽新聞形式的內容，把王家塑造為「大開獅口要兩億的貪婪釘子戶」、阻礙城市發展與效率的「全民公敵」，以及讓其他38戶住戶至今仍無法回家安居的「自私鄰居」。企圖塑造王家是釘子戶的社會印象，逼迫北市府強拆王家。
八十幾歲的王家老阿嬸眼角總噙著淚水，問我們：「可不可以叫勒羊把我們家劃出去？大家各退一步，以和為貴，為什麼一定非要我家的地？」老人家無法理解，為何尊重地主意願變更圖面設計，就可以不拆她家，而這樣一樁簡單的事，竟會這麼困難？
王爸爸已經六十歲，每天早上三四點就辛勤起床通車上班，自從遇到都市更新後，六十歲的王爸爸，才開始學怎麼上網，收信，找資料，也從原本不會用電腦，到可以自己打字寫陳情書。時常半夜整理自家資料，整夜沒睡，就要準備出門工作，身心俱疲。
您也許不知道，這兩家人究竟經歷了多少日夜的恐懼，睡不上安穩一覺，家中架設的監視器鏡頭被砸壞，建商時時派人徘徊攝影，市政府動輒發送公文恐嚇。
究竟一樁都更案背後，有什麼不公義的事實，讓王家全家人憤怒之餘仍願共體時艱，一起堅持這個孤獨的決定？而北市府與該建設公司又有什麼不為人知的「壓力」，得要靠官商合作強拆兩戶無辜人家來排解？當中的箇中緣由，我們即將為您暴露都市更新官商勾結的金權真相！
二、士林文林苑都更案事件爭議點1. 「都更預售屋」的問題：把你家的地賣掉，不用你同意2006年，王家花了兩百多萬將全家從裡到外整修翻新。更早之前，他們就拒絕另一家建商協談合建的提議。當年六月，樂揚建設初步探知王家不願加入都更之後，董事長就殷切帶著另一份設計圖 (如下圖)，說：「王家不加入蓋大樓沒關係，換兩棟二層樓透天厝給你」。換句話說，該建設公司從一開始就知道王家不願加入的意願，卻未作登記；想勸他們把剛整修好的新透天厝推倒重練、換成兩棟兩樓透天厝，如果王家會答應，才真的叫做貪錢，或是頭殼壞去。可想而知，王家五兄弟堅決拒絕。

95.6.6 該建設公司董事長登門拜訪，得知王家不願參與合建，特別準備A方案。重建兩棟兩層透天厝，條件是換取王家未使用的地下容積。當時甫整修完畢，頭殼壞去才會答應。換言之，95.6當初建設公司明知王家不願合建，卻刻意不予記錄。

您以為禮貌說個「謝謝，不參加」就沒事了嗎？不是，在都更遊戲規則裡，就算是合法地主，也逃不過多數決計算的魔障(見下圖)啊。2007年5月1日都市更新事業概要核准，2009年6月16日事業計畫核定。這兩年間，王家連一次公聽會、審議都沒參加，更不知道文林苑都更預售屋，是怎麼如火如荼地在半年間100%完銷。在毫不知情也從未同意的狀況下，王家合法土地已經被建設公司賣掉了！！
王家陸續接到預售住戶的抗議電話，「樂揚建設說你們已經拿走了一億多還死不搬走，怎麼這樣厚臉皮？」王家人也是禮貌地邀請對方來家裡坐坐，表明沒拿過一文錢，不知道自己家在外面被汙衊得這麼難聽。

看看「多數決」可以怎麼透過有技巧的圈地，創造出來。

2. 二米五與三米三巷道旁，十五層高樓拔地起，一旦大火來臨，消防車進不來！「文林苑」基地僅兩側臨路，另兩面各接二米五、三米三的狹窄巷弄，竟要蓋起15樓高房。
根據〈消防車輛救災動線指導原則〉規定，救助5層以下建築物時，至少應有3.5公尺以上淨寬之道路，讓消防車可抵達救災現場。救助6層以上建築物的規範更為嚴苛；依規定，至少應有4公尺以上淨寬之道路，讓消防車可抵達救災現場，且現場應至少有8 X 20公尺的作業空間，雲梯車才能順暢作業。然而，實際走訪文林苑預定地可發現，該更新基地後巷寬度，根本不滿2.5公尺。
問題來了，台北市消防局推派代表參加文林苑規劃案審議，結果文林苑的都更設計案不但過了，還拿到237.48平方公尺（法定容積6%）之消防容積獎勵。一邊是護航不符合消防規範的北市府，一邊是無視居住安全的消防局，我們要問，若是這裡因火災發生救難不及的重大傷亡，究責對象該是誰？
曾經發文指導八米以下道路消防問題須檢討的台北市政府，為了掩蓋爭議，台北市都更處不僅祭出強拆王家公文，對於消防爭議僅回覆：消防車可以單向開上郭元益博物館人行道、拔掉路招；另外，文林苑有退縮兩米人行道，消防車可原路倒車出去。
相關影音：
3. 一般市民：王家不是開價兩億!? 教您看穿兩億疑雲背後的天羅地網雖然去年七、八月曾一度阻擋了強制拆除的威脅，但王家並未從另一場苦戰解脫，那就是─釘子戶的汙名。
因為建商買的業配新聞，以及連續在各大報登了十餘次的全版、半版偽新聞廣告，王家自然而然背上「貪婪釘子戶」的名號。
「什麼兩億?給我五億我也不搬！」當向王伯伯問起這件事時，他生氣的說。
「當初是政府下一份公文給我們，說我們一定要提價錢上的疑義，否則沒有其他救濟管道。」
這裡千萬看仔細！不然下一個中招、被罵作釘子戶的就是您！王家確實有算過價錢，但為什麼談錢？這是現行都更法令體制下，叫您不得不談錢的微妙圈套。
依據都更條例32條與36條，唯二兩條自力救濟的出路，都是被限縮在「權利變換」上爭取更多的錢(價值)打轉。
「不參加？要多少錢你才要參加嘛~~多少錢嘛多少錢嘛~~」要麼，你可以抵死不從，坐等建商申請政府代拆。
要不然，你就得要議價阻止程序(其實根本阻止不了啊)。究竟是什麼樣的制度規範，讓提出不同意見的住戶，被簡化為人人眼中「唯利是圖」的釘子戶？
這就像是…都更居民沒有不下嫁建商的權利，只有談聘金高低的問題。
對於從頭到尾根本拒簽同意書的王家，當都更一切程序跑完，仍有異議情況下，只能透過都市更新條例32條，提出對於自己部分權利價值的異議。「那是唯一的辦法，為了要讓建商知難而退」王伯伯懊悔的說，就因為這件事，王家仔細試算了100%分回王家應得產權(換言之，完全不支付共同負擔)的方案。在王家這份土法煉鋼手寫計算的公文裡，第一頁即明白表示的「不參加合建」(見下方圖)完全被忽略，價值異議卻被建商斷章取義登廣告，不僅送給王家「貪婪釘子戶」的名號，還催眠社會大眾，說王家是阻礙更新發展的「全民公敵」。
這般折磨與疲勞轟炸，長達三年之久。

宅叔

我引用幾則新聞給自己個兒和大傢伙兒看唄

記者王鼎鈞／台北報導
台北市文林苑釋憲案　大法官：都更條例3項違憲
台北市文林苑都更釋憲案26日出爐，大法官會議指出，都市更新條例有3項違憲之處，應於一年內檢討修正，逾期未完成者該部分規定失其效力。

大法官會議發出新聞稿指出，都市更新條例第10條第1項，未設置適當組織以審議都市更新事業概要且未確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，與憲法要求之正當行政程序不符。

同條第2項，有關申請核准都市更新事業概要時應具備之同意比率之規定，不符憲法要求之正當行政程序。

都更條例第19條第3項前段，並未要求主管機關應將該計畫相關資訊，對更新單元內申請人以外之其他土地及合法建築物所有權人分別為送達，且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，使利害關係人得到場以言詞為意見之陳述及論辯後，斟酌全部聽證紀錄，說明採納及不採納之理由作成核定，連同已核定之都市更新事業計畫，分別送達更新單元內各土地及合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人，亦不符憲法要求之正當行政程序。

大法官表示，上述規定均有違憲法保障人民財產權與居住自由之意旨。相關機關應依就違憲部分，一年內檢討修正，逾期未完成者該部分規定失其效力。

司法院大法官書記處處長吳永宋說明，此次解釋宣告違憲的法條在1年內仍然有效，因此本項解釋無法對文林苑等個案發生溯及既往的效力。

宅叔

圖／聯合報提供

宅叔

承接上帖

士林文林苑拆遷引發都更爭議，大法官會議昨天指出都更條例部分違憲，相關機關應在一年內檢討修正，圖為已經拆成一片空地的文林苑。
記者潘俊宏／攝影




大法官昨天作出七○九號解釋，認為都市更新條例有關核准都更程序、同意戶比例、送審未辦聽證會等三項條文，違反憲法保障人民財產權及居住自由，也不符正當行政程序；必須在一年內檢討修法，逾期失效。

士林文林苑拆遷引發都更爭議，大法官會議昨天指出都更條例部分違憲，相關機關應在一年內檢討修正，圖為已經拆成一片空地的文林苑。
記者潘俊宏／攝影
都更爭議不斷，大法官針對都更條例關鍵條文做出違憲的解釋，希望能「定紛止爭」，不過看法兩極。

這件釋憲案由四件都更案住戶聲請，包括台北市文林苑王家、松山路永春都更案住戶彭龍三、師大分部附近都更案住戶陳淑蘭，及三三一地震受災戶新北市土城區大慶信義福邨住戶；他們因行政訴訟敗訴定讞，聲請釋憲，大法官併案審理。

司法院指出，雖然大法官對都更條例部分條文作出違憲解釋，但釋憲結果不能溯及既往；因此，文林苑王家等聲請人的都更案，尚無法改變。

解釋理由指出，都更條例第十條第一項規定畫定都更的地區，所有權人舉辦公聽會、擬具事業概要，就可申請核准都更；主管機關竟未設置適當組織來審議，也未確保利害關係人知悉相關資訊及陳述意見，與憲法要求的正當行政程序不符。

大法官認為都更涉及人民的財產權，同條文第二項關於聲請核准都更概要，竟只要超過相關權利人十分之一就可提出，同意比例太低，與尊重多數、擴大參與的民主精神不符。

都更條例第十九條第三項規定，都更計畫擬定或變更後，僅須公開展覽卅天並辦公聽會，即可送審議；大法官認為，條文未要求主管機關將相關資訊送達給權利人，也未規定由主管機關舉辦聽證會，讓利害關係人到場陳述及辯論，顯已違憲。

大法官的解釋文，同時認為「都更計畫報核時的同意比例」及「災損建物實施都更計畫的同意比例」兩項條文都合憲；但是主管機關仍應考量實際執行情形、社會觀感，隨時檢討修正，也應該先徵詢同一基地其他居民是否有參與都更的意願。

【2013/04/27 聯合報】

宅叔

蘋果日報不能轉載
可搜尋標題為:[(都更案違憲 難救文林苑)
3法條1年內應修正 王家：遲來正義]

宅叔

全文來源:新頭殼newtalk 2013.04.26 楊宗興/台北報導
文林苑案 大法官：《都更條例》部分違憲
文林苑都更爭議至今仍未解決，拒絕都更的王家針對《都市更新條例》部分條文向大法官會議申請釋憲，大法官於今（26）日作出709號解釋文，宣告《都更條例》第10條第1、2項，第19條第3項前段，違反正當行政程序，違背《憲法》保障人民財產權、居住自由，1年內應修正，逾期失效。

不過，值得注意的是，攸關都更爭議關鍵的第22條「多數決原則」，則未被大法官認定違憲，王家委任律師詹順貴對此表示遺憾。

司法院大法官書記處處長吳永宋表示，《都更條例》第10條第1、2項，第19條第3項前段，均與憲法正當行政程序，以及保障人民財產權與居住自由之意旨不符，應於1年內檢討修正，逾期未完成者，該部分失其效力。

吳永宋指出，第10條第1項，主管機關沒有設置適當組織以進行審議，沒有確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見的機會，不符憲法要求的正當行政程序。

吳永宋也表示，第10條第2項，規定內容僅以相關權利人與面積超過1/10的比率即可提出申請，這個同意比率太低，難與尊重多數、擴大參與的民主精神相符，也不符合憲法要求的正當行政程序。


至於第19條第3項前段，吳永宋說，法條沒有要求主管機關應將相關資訊對更新單元內其他所有權人分別送達，而且，也不是由主管機關舉辦公開聽證，斟酌全部聽證紀錄，說明採納與否的理由後做成核定並分別送達，一樣不符合憲法要求的正當行政程序。

　　

不過，由於申請都更計畫的同意比率，在法條中都有要求超過1/2，因此，大法官認為這些部分合憲，但認為有檢討空間，建議相關機關應隨時檢討修正。吳永宋強調，此次解釋宣告違憲的法條在1年內仍然有效，因此本項解釋無法對文林苑等個案發生溯及既往的效力。

詹順貴則認為，此次釋憲並未處理具有爭議的《都更條例》第36條「強拆條款」令人遺憾；而受理申請的《都更條例》第22條第1項關於提報都市更新事業計畫的「多數決原則」也未獲大法官認定釋憲，讓人深感美中不足。對於709號解釋，詹順貴說，至少大法官認為公聽會程序不足以保障民眾權益，應以聽證會形式辦理，因此，王家可能以此作為向法院聲請再審的理由。