昆明楼盘建筑体量达1.1亿平米 市场消化完需15年以上

El.lucifer

目前知道案名的130个昆明楼盘，总建筑体量达1.1亿平米
    按2012年的昆明成交量720万平米计算，市场消化完需15年以上
    1.1亿平米巨量压顶 昆明楼市的胃口有多大？

这是一组触目惊心的数据。
    据记者对主城和呈贡新区目前有案名和指标参数的130个楼盘进行汇总，昆明在建或规划建设的总建筑面积超过1.1亿平米。而在2012年，同等区域商品房全年成交面积为720万多平米。这样庞大的建筑体量，就算未来没有增量，充分考虑城市化率提升，昆明城市人口扩容商品房需求增加等因素，推断市场消化完这些量也需要15年。


仅南片区楼盘体量就超过4100万平米

在纳入统计的130个样本楼盘当中，总建筑面积在50万平米以上的项目有67个，合计建筑面积达9651万平米，体量达总样本的86.68%；总建筑面积在100万平米以上的项目有30个，合计建筑面积达7179万平米，体量达总样本的64.48%。在130个样本楼盘中，包含商业、写字楼和公寓等多元业态的综合体项目有65个，占到样本数的一半。做大楼盘，已经成了昆明市场的一种偏好。

昆明超过50万平米的项目

从分区域情况来看，以一环外划分东、南、西、北四片，130个样本楼盘中，南片区傲视全城，41个楼盘总建筑面积达到4100多万平米；西市区28个项目总建筑面积2000多万平米，与北片区23个楼盘总建筑面积约2300万平米算是旗鼓相当；东片区19个项目总建筑体量也有1300多万平米，压轴主城四片；一环内8个项目总建筑面积约400万平米。令人惊讶的是，呈贡新区11个项目总建筑面积也将近1000万平米。


还有很多千亩大盘没有纳入汇总

我们不排除在统计数据中，存在种种不够严谨和客观的情况。但是，也有很多已浮出水面的重大项目，像规划总建筑面积约1886万平米的巫家坝片区、飞虎大道沿线的9000亩保利国际城、6700亩俊发生态半岛中的大部分、云南城投在北部山水新城上坝和中坝3000多亩土地以及在环湖东路沿线已完成一级开发的土地等，我们也没有计入统计数据。此外，很多还处在前期阶段的城中村改造项目，以及已通过土地招拍挂但没有到推广阶段的项目，也没能纳入汇总范围。
    几相抵消，依然无可否认昆明楼市未来供应量巨大的事实，市场竞争将会非常惨烈。放在市场供需双方，开发商和购房者面前的，是一道复杂的考题，这其中，既有来自于房地产调控方面的博弈，也有省市各级政府导向带来的变数，更有市场杠杆自身调节的作用，要结果圆满，极不容易。


专家把脉
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪：
近两年内供大于求不会改变

从长远发展来看，昆明具备宜居、桥头堡城市战略等优势，有能力来消化庞大的开发体量。但在眼前，由于前几年的城中村改造推出的量比较大，供应量大于需求，无论是住宅还是商业都存在这样的情况。
    就目前的情况来看，国家的宏观调控政策还不会放松，几个比较重要的调控，首先是保障房建设解决中低收入者的住房需求，分流走一部分刚需；其次是以房产税为主的税费改革落地的话，会让手持多套房的业主把房产释放到二手房市场上，转移走一部分改善性需求，从而对一手房市场造成影响；第三是目前正在研究的农村集体土地或可上市交易，如果成行，有可能造成土地价格下滑，造成房价下降。上述几项政策效果累加，会有让房价稳定的作用，但上述调控调控政策完全落地发挥作用都还需要时间，在此之前，以限制需求为主的限购等政策不会推出市场。
    综上，要在未来一两年内有支撑这么大供应量的需求释放出来比较难，短期内昆明楼市供大于求的情况不会改变。


至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷：
    楼市处在大变局中 市场竞争会加剧

总建筑体量1.1亿平米，不见得能说明问题。开发节奏就是个问题，开发商会按照市场变化进行调整，不见得所有的这些量都落地真正成为市场供应。
    市场供应大于需求，这是从其他渠道的统计数据中也可以得到的结论。不过，从我到昆明以来，看到的供应都是很大的，并且还出现过看上去供应量很大，但市场上实际一房难求的情况。我们看到的数据与实际的情况会有一些背离。
    再来说需求，城市扩容存在公共资源承载能力的问题，政府会限制人口增长，产生的房屋需求有限，外来人口购房又被限购等政策遏制，从这个角度来说，需求增长有限。但从另外一个方面看，经济环境在发生变化，人的观念改变，住房需求也会发生变化，这样的因素会促成住房需求增长，比如说随着居住观念改变带来的改善性需求。
    这里只能说一个大的方向，昆明楼市终究会朝着好的积极的方面发展。楼市当前处在一个大的变局当中，行业的洗牌在这段时间内的确会加剧，行业发展在加快，市场的变化也会越来越快，市场竞争会越来越激烈。

El.lucifer

    三问昆明楼市路在何方
    这次洗牌会更猛烈 楼市变化的速度也会加快

130个楼盘总建筑面积1.1亿平米，这个数据只是根据最简单的汇总和累加，其中也有很多值得推敲和商榷之处。比如这些楼盘的推盘节奏，要多少年才能建成以及最终能不能按照规划建成都是问题；再比如说，有些开发商出于宣传的角度考虑，夸大总建筑体量，列入规划建设范围的地面上还有城中村和其他形态的建筑附着物，要按前期宣传描绘蓝图那样建设非常困难。但是，较真起来，从这样的数据中也能够发现很多问题，我们不妨以此为基点，叩问昆明楼市。


    第1问
    十年后，真正能建成的量有多少？

事实上，我们手上有两组数据，一组是包括了昆明目前大部分在建项目的130个楼盘总建筑面积超过1.1亿平米的分布和构成，数据来源主要根据各楼盘对外公布的总体量，看起来供应量远远大于可能的市场需求量，很不靠谱；另外一组是昆明至祥研究中心提供的昆明近5年来土地供应和成交占地面积，预售供应和成交备案建筑面积，市场供应略大于成交，供需大致平衡。
    在130个楼盘中，除了总建筑面积达1000万平米的俊发城，计划建设周期10年，要到2023年才全面建成外，其他大部分是在3到5年内可以收官的。如果全部按规划建成的话，就算剔除公建、地下建筑面积，开发商自持的商业等，市场供应量也是非常吓人的。
    事实上，开发商很清楚，市场人士也非常清楚，很多楼盘是只拿下了先期的土地，却在市场推广时，把规划开发的范围全部纳入，抛出一个庞大的建筑体量，描绘好了关于生活、商业配套的美妙蓝图。至于后期能不能拿到土地，开发商有没有实力去建还充满太多变数。十年后再来回顾这些楼盘，真正能建成的总量会有多少呢？
    记者曾亲身到某几个号称100多万平米体量、500多万平米体量的项目现场实地考察，发现当前能够开发的土地至多几十万平米，规划范围内还有大量城中村林立，后期开发难度可想而知。开发商与政府协议的开发计划都还存在太多变数。
    况且，就算是开发商具备实力，土地不成问题，与政府层面沟通顺畅，也还存在着开发商会根据市场情况调整开发步调，以及在被允许的范围内调整业态布局的问题，这样的情况在市场上已屡见不鲜。动辄百万平米建筑体量项目描绘的图景，有可能只是镜花水月。
    昆明主城某大盘，规划住宅和商业地产各一半，住宅部分卖得风生水起，建设也进行得如火如荼；商业部分今年初全面动工，但目前工地上看到的景象是鸦雀无声，貌似已停工，是否因为开发商考虑到昆明商业放量过大想调整步调尚不得而知。
    问题的症结在于，很多购房者就是冲着开发商抛出的庞大体量，以及说好的各种生活、商业配套而去，并且正如至祥置业(昆明)有限公司董事副总经理黄雷所说，这种预期还被体现到了房价当中。最先开售的总是住宅部分，购房者已经为配套预期在房价中支付了成本。到最后各种配套无法兑现，这笔账找谁算去？


    第2问
    未来十年，需要新增多少建筑体量？

    有了巨量供应方面的预期，我们不妨再来好好地筹算一下市场需求。
    市场需求来自于两个方面，一个是本地常住人口的住房需求和商业需求；另外一个是外地人购房需求，据多方反映数据，在昆明实施限购以前，外地人购房比例达到一半以上，实施限购以后，外地人的住宅购房需求被遏制，只能投资商业性物业。据云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析，从目前的情况看，房地产宏观调控依然会以压制住宅投资和投机性需求为主。
    需要说明的是，根据之前曝光的数据，昆明目前在建的商业面积达到1900万平米，加上存量的部分，人均商业面积3平米多，超过香港和欧洲，投资风险较大，遏制了外地人到昆明投资商业物业的热情。
    虽然，昆明气候宜居，加上桥头堡城市等因素，一直被各界归纳到人口流入性城市当中。但是，在人口增加产生的购房需求方面，存在城市公共资源能够承载的容量问题，政府对于人口流入也会有一定的控制。
    昆明市目前约有常住人口648万人，其中，市区常住人口358万人，城镇化率达66%，据2012年11月份审议通过的《昆明市人口发展规划纲要》，到2015年，昆明全市常住人口总数要控制在690万人以内，到2020年，常住人口规模控制在730万人以内。此外，昆明市还规划到2020年，全市城镇化率达到80%以上。
    如果按照80%的城镇化率计算，2020年，市区常住人口将会到608万人，比现在增加250万人。如果按人均30平米的住房面积和发达国家人均商业面积1.2平米标准计算，将会产生7500万平米的住房需求和300万平米的商业需求，合计增量7800万平米的建筑需求，就算考虑到改善性需求，以及写字楼物业没有计入需求的因素，仅目前130个楼盘规划的1.1亿平米建筑面积供应，也能满足未来10年的需求。更何况还有那么多触手可及的重大项目没有统计进去。


    第3问
    楼盘竞大，敢问路在何方？

    持续的调控、保障房制度以及城镇化等一些国家层面的重大政策，正在深入影响着楼市，加上昆明本地的气候特征、桥头堡城市战略等因素，昆明楼市正处于一场大变局之中。
    尽管过去的房地产黄金十年，昆明楼市已经发生了很多的变化，像主城从环线摊大饼扩张模式转化为以滇池为核心的“一湖四片”轴扩张线模式、千亩大盘异军突起、城市综合体成普遍现象、购房者的品质和品牌消费意识觉醒、楼市由卖方市场过渡到买方市场等等。
    但是，目前正在经历的这一场变化，来得更为迅猛和深入。一方面，昆明房地产开发前所未有的放量，主城和呈贡新城130个楼盘总建筑体量达到1.1亿平米，体量超过黄金十年昆明商品房成交量总和，需求又被限购等宏观调控政策压制，市场竞争将进入到白热化阶段。
    另一方面，全国一线品牌房企把昆明作为主攻阵地，2012年销售额全国排名前十的房企大部分已进入昆明，并且开发强度都不低，像万科和保利都有千亩以上大盘开发。具体以绿地为例，其发展战略明确把土地价值高的一线城市、发展空间大的二线城市作为主战场，绿地在去年进入昆明以后，接连出手，在泛亚科技园、草海片区拿下三块土地，项目快速面世，总开发建筑面积轻松突破100万平米，其迅猛之姿难免让人结合到其他全国一线房企的大举进入昆明的态势，倒过来对昆明的房地产发展空间产生联想。
    这里想要强调的是，仅就供应巨量释放，需求受到压制的昆明楼市，竞争已经非常激烈。还有这么多的全国大鳄加入，竞争程度升级。再加上大盘横行，130个楼盘中，50万平米以上楼盘总建筑体量合计接近1亿平米，其中大部分还是综合体项目，是不是所有开发商都具备大体量综合体的开发和运营能力呢？值得商榷，最终的结果就是行业更深广范围的洗牌。
    “其实房地产行业洗牌从来都没停止过，一直都在进行，只是这一次会更猛烈一些，楼市变化的速度也越来越快”。至祥置业昆明董事副总经理黄雷表示。
    在这场大变局中，昆明楼市路在何方呢？多位专家均表示，从长远看，昆明市场有能力来消化巨量供应，但在需求被遏制的宏观大背景下，阵痛在所难免。

El.lucifer

9月昆明新增196.67万平米商品房
    单月入市面积再创今年新高





昨日，来自昆明市房产信息网公布的信息统计，9月共13个项目获得16个预售证，新增入市面积近200万平方米，以196.67万平方米的预售面积创下今年新高。综合来看，近期的昆明楼市供需两旺。


    新增面积迫近200万平方米

    资料显示，今年的7至9月三个月时间，昆明市住建局一共核发了51个商品房预售证，新增入市面积达到5292624.3平方米，几乎与整个上半年的5444255.37平方米持平。
    其中仅9月份就有13个项目获得16个销售“通行证”，新增入市面积达到了1966735.62平方米，同比去年9月的1781307.11平方米，增加了185428.51平方米，增幅达10.4%。较之2012年的1781307.11平方米，2011年的826549.06平方米及2010年的379693平方米，均有大幅上升。环比今年8月的1959635.69平方米，则增加了7099.93平方米，环比涨幅为0.36%。
    环比涨幅方面，今年9月虽不及8月的43.4%惊人，但值得一提的是，1966735.62平方米的新增预售面积，已经连续两个月迫近200万平方米大关，再次创下今年预售面积新高。


    新增库存量快于需求量

    整体来看，今年9月获证的13个项目主要分布在官渡（4个）、盘龙（3个）和西山（3个）三个区，分别为官渡区的云秀康园Ⅰ、南窑鑫都韵城Ⅲ、琥珀俊园（A4地块）（滇池ONE）、春城时光花园4-2号地块Ⅰ（海伦国际），盘龙区的盛唐城F1地块Ⅰ、昙华山水园（中国水电金檀）、金尚俊园四期Ⅰ，西山区的金兰苑、红星宜居广场(A2地块)Ⅴ、红菱花园（A2地块）Ⅰ（人民路壹号广场）。
    五华区有两个，分别是建发曦城商业广场（西城时代）、德润春城花园（一期）Ⅱ（德润朗悦湾），而位于呈贡马军铺办事处和大渔与雨花办事处交界的金盾俊园项目则获得两个预售证，此次昆明郊县并未获得预售的项目。
    获得预售证的项目仍以住宅类产品，商务供应也有所增加，供应特点是覆盖面虽窄，但新增量大、月尾较活跃。业内人士称，今年来开盘的项目基本保持在50%—80%之间的销售率，近期昆明的商品房新增库存量快于需求量。

oliver55555

没事，没事，慢慢来，不急不急。学习了。{:5_118:}

tk344401

那么多年轻人80.90，00后还等着买房呢，消费观念不一样，不住旧房子，还有丈母娘这关呢，哈哈！地州精英齐聚昆明，外省土豪八方客，何愁房子卖不完？

fjyxwsf

如果昆明能多吸引更多那些大企业、大工厂来昆投资，吸引更多人来昆明打工，这些体量用不了15年就能消化完、、、但昆明危险的是，情况刚好相反、、、

younghy

实际怕还不止，好多内部房、集资房都没统计进来，比如呈贡时代俊园，一期二期加起来至少200万平。

十二郎

如果昆明能多吸引更多那些大企业、大工厂来昆投资，吸引更多人来昆明打工，这些体量用不了15年就能消化完、 ...
fjyxwsf 发表于 2013-10-12 00:13

是的，真正具有就业吸引力的城市大部分还是在东部，北上广深就不用再说，但房价高的离谱。西部成都就业吸纳能力稍微好点、但整体也比东部差不少。西部的三、四线房产开发过头城市超危险，因为根据华尔街日报的报道，其实这些城市毫无就业吸引力，大量人才外流，其城市人口大量增加是来源于农改非失去土地农民人口，购买力异常有限，这就是为什么三、四城市更易率先爆发房产泡沫危机，比如鄂尔多斯。
昆明的确就业吸纳力不强的，而且对比房产开发量，那些少数的土豪和外来精英远远填不够。昆明还有一个问题就是老年人口众多，在中国31个省会城市中是10大老龄化城市，排名第9，总的说来老年人口较多在一个不是所谓高度发达城市里，就业创造财富以及消费能力都会逐渐的越来越偏弱。

Yuri

{:5_122:}俊发城占了北市区的一半啊。。。  超高住宅塔楼的时代快要结束了  昆明有种向百米以下板楼转变的趋势了

飞越高楼

深圳2-8月份住宅用地是零供应,新建的楼盘通常就几百套规模,容积率多在4以下,深圳1.3万亿GDP里19%来自政府投资，以轻工业为主，每年新增50万左右的常住人口，大家的预期房价还会涨； 反观昆明百万平的超级大盘多的是,容积率还奇高, 3千亿的GDP有50%以上是政府投资，房地产一旦熄火GDP立马退回2千亿的水平，政府还有几千亿的贷款，一边是27000的均价但没新房交易以二手为主，一边是8000的均价一个月的新房交易超过人家半年的量，难怪1-2线城市10年后涨幅多在30%以上，而昆明很多楼盘不涨反跌，那些边远地段的超高写字楼建越高以后会死越惨。

shizzz

09年我在金碧路以77万买入一套产权47平米的写字楼 当初被开发商给绕了 现在租金上不去 物管垃圾 物业不增值 这年都在想法处理掉 没人接手头都大了 经验证明写字楼投资非常不靠谱 交易起来N多税 到头只有政府赚

飞燕

等超级大盘投入市场，房价直接向贵阳看齐；各个综合体上规划的超高写字楼，成都，重庆就是例子30%的空置率，住宅大不了自己还可以住，2环外那些超高写字楼以后只有空的份，还面向东南亚的什么金融中心，那几个小国也就云南地州的消费水平。

Yuri

回复 15# jxwh
是这样的 本来高容积率可以省出指标来建绿地公园，可现在也没有

十二郎

除了北上广深以及个别东部发达城市，大部分城市包括一堆副省级城市、省会城市等楼市都开始陷入有价无市的怪圈，但其实原因很简单，就是其生产制造就业吸纳能力与过头房产开发不匹，房产泡沫风险很大，其中最危险是一些房产开发过头空置率越来越高的三、四线城市。

sjdnicholas

拼命的建城市综合体，还是市中心的人流量大，消费力强。