白雁飞：绿地的银川战略很接地气

小猪奴奴

对于在中国房地产市场稳居前两把交椅的万科和绿地，万科集团总裁郁亮曾经这样评价：“万科取胜靠战术，绿地取胜靠战略”。而在绿地集团宁夏置业有限公司常务副总经理白雁飞看来，绿地集团在银川的战略，就是与这座城市的发展紧密契合，并为当地人设计喜欢的住宅产品，使之可以足够地接地气。



　　大战略和小细节

　　2013年，绿地集团的经营收入达到3300亿元，其中1600亿元的贡献来自房地产。而在今年，绿地还将大大加大在银川的投资，总额将达到80亿元。

　　而在几年前刚刚来到银川时，白雁飞眼中的银川，仍未突破传统城市的格局。“那时来金凤万达的人还很少，但短短几年后，你再看看，越来越多的消费群体还是涌向新的消费中心。”

　　这种城市资源释出的过程，恰恰是绿地集团深入参与银川城市发展的过程。白雁飞说，中国城市的发展都会面临城市资源密集导致的高房价，所以都会选择副中心的方式发展。而银川正在经历这样的过程，“绿地的实力足以为银川带来更快的变化。”

　　因此，无论是国际交流中心的快速建成，还是正在建设的黄河大桥，绿地用更为深入的方式参与到城市基础设施的完善中，而人们翘首以盼的301米高的绿地中心，也将在2018年竣工。绿地也用这样的方式完成着作为“城市开发商”的使命。

　　对于这种使命，白雁飞认为是“经营城市”的概念，如今，摊大饼式的发展已经不能满足现代城市的需要。在银川追求国际化和现代化的脚步中，绿地集团更希望以城市运营商的角色出现。

　　然而，绿地希望做到的并非只是这些。白雁飞说：“绿地的城市战略，往往与这座城市发展战略相互契合，这也是作为开发商应当做到的事情。同时，作为房地产企业，还愿意用具有引领作用的住宅产品来带动本地楼市。”事实上，这种引领往往体现在小细节当中，例如在绿地的大平层住宅产品中，置业者可以得到更多的附送面积，在白雁飞看来，这不仅是优惠手段，更是实实在在为置业者着想。“很多住宅产品里的面积是不算在房产面积里的，所以购房者在70年的产权期内，会不断享受到税费、房屋成本上的优惠。”而南北通透传统风格，也更满足本地置业者的购房喜好。“这一点很重要，作为外来的房地产商，一定要研究本地购房者的需求，不能单纯地照搬过往的设计。”当然，传统之中仍有很多新功能，“很多都是以往住宅产品中没有的。”

　　为此，绿地集团专属的产品研发中心，为银川本地的购房者设计了既有新意，又能满足喜好的户型，“所以去年一年的销售成绩都很好，这与我们接地气的战略有着很大的关系。”



　　上海标准=银川标准

　　从2012年开始发力后，绿地集团也带入了很多自身特有的资源。“从具有优秀实力的建筑承包商，到具有特色的设计理念，甚至是企业内部的管理模式，绿地集团将上海的标准整体搬到了银川，没有丝毫差别。”

　　换句话说，对于置业者而言，他们所享受到的产品标准，与绿地在上海的标准完全一致，“尽管这带来了成本的提高，但这就是绿地的逻辑，更对银川本地房地产市场起到了水涨船高的作用。”

　　事实上，已经有本土房地产商开始直接和间接地学习绿地的模式，甚至开始谋求与绿地带来的建筑承包商展开合作。对于这样的改变，白雁飞觉得非常自然，“一个开发项目，往往是整套的产业体系，大到城市战略，小到一种建筑材料的使用，绿地带来了高品质，也会影响到整个市场，最终受益的则是每一个置业者。”

　　白雁飞认为，绿地集团在二三线城市的开发地块，往往是这个城市的“生地方”，这里没有成熟的商业，完善的交通设施，“没有实力的开发商，很难去经营这样一块从无到有的地块。而绿地有足够的实力和经验去完成一个新社区的建设。”

　　事实上，绿地集团也有足够的实力，可以将一片本地人都觉得生僻的地块，做成成熟的社区。“这需要大量的投入，不仅是住宅，还有商业等一系列的投入，最终形成一块城市综合体。”这个过程需要长期的持续投入，而在市场纷繁复杂的当下，只有具备实力的地产商才能从容应对。

　　而在这个过程中，绿地集团也悄然实现了运营城市的理念。“以往开发商都不敢距离市区太远，他们既拖不起，也没有长期运作的经验。”这直接带来的是城市摊大饼式的发展，并为城市病的产生形成了温床，甚至形成了干一票就走的坏印象。“但城市综合体的形成，则是一种健康的城市发展模式，不用摊大饼，也能和城市紧密相关，更为城市的整体发展开疆拓土。”

　　绿地集团甚至在未来的新楼盘中引入了“云服务”这样的信息技术，继续扩充着自身具有引领作用的产品链，“我们的产品从不按照市场级别来划分，”只要外地市场上有的产品，只要适合银川本地市场，就会被应用到这里来。

　　然而，作为外来房地产商，绿地不得不面对市场竞争的局面，这其中不仅有本土房地产商，更有其他提早布局的外来房地产商。

　　但在白雁飞看来，这种竞争是积极的，“任何垄断的行业，进步都是缓慢甚至停滞的，只有一个良性的竞争环境，才能让市场产生前进的动力。”所以，尽管白雁飞本人在银川的地产圈子里始终保持低调，但他仍然希望房地产商之间能够形成相互促进的关系。

　　白雁飞很明白，对于绿地集团本身，良性的竞争可以让企业保持健康，“所以我对企业的要求是，别人没有的我要有，而别人有的，我要做得更好。”



　　银川楼市不会大起大落

　　然而，从今年春节后，整个房地产市场都笼罩在层出不穷的房地产唱衰论中，尤其是二三线城市。而对于绿地集团这样的大企业，他们的态度则往往具有指标意义。

　　白雁飞说，绿地集团是中国房地产市场中的指标性企业，“绿地和万科都不行了，那么其他房地产商肯定早都不行了。”“其实中国的房地产市场，区域性差异非常大，一线城市和二三线城市不同，南方城市和西北城市也有不同，甚至西北城市之间的市场也有明显的差异。”

　　对于银川而言，白雁飞认为楼市很难大起大落。“这与银川本地的土地状况有关，首先银川不缺地，四面都是平坦的区域，纵深很大，不会限于局促的环境中，所以土地供应价格会更稳定。”

　　此外，银川城市发展向滨河新区这样的新区域逐步延伸，其土地成本也相对较低，因此不会影响开发商的成本。

　　更重要的是，“银川属于人口导入型城市，每年都会有人口涌入，而且周围的城市难以与银川形成竞争，这种天然的局面直接决定了银川房地产市场的健康程度。”

　　白雁飞粗略计算了一下，“去年银川销售的房屋面积，可以满足十几万人的需求，这其中不只是外来人口，更有外地投资者，本地改善型住房，当然，也缺不了刚性需求的支撑。”

　　所以，银川本地市场处于一个平稳的状态当中，价格不会大起大落，人们的投资欲望也很理性。

　　不过，随着银川市城市品级的不断提高，以及商业企业的转型升级。银川房地产的产品会更加丰富，而且会出现一些新产品的需求增加。“这在兰州西安这样的城市都有着明显的例子，银川发展相对较晚，所以也会走同样的道路，这也说明银川的经济发展取得了很好的成绩。”