奇葩的济南西城，未来走势之我见

lojojove

      最近发现板块内很多人喜欢讨论济南东、西的比较，甚至一度有演变成“地域攻击”的嫌疑，作为一个在济南西部出生、目前在外地定居的老济南人，我说下自己的一点看法，也希望大家可以多多参与，以期抛砖引玉。
      济南西部是一个很奇葩的地方，它的奇葩之处在于，相较于东部，它距离市中心并不算远，甚至西部的地势平坦，比东部更容易进行大规模的建设；相较于南部，它也没有涵养水源、控制建设规模的压力；相较于北部，它又没有黄河屏障。但是长久以来，济南西部总是被忽略的一极。以前我外地的朋友从京福高速下来，看济南的第一印象就是个大乡镇，到处是村庄，路上跑的很多渣土车，脏的要死，基本上看不到高楼，经十西路上经常堵的严严实实。沿着经十路向东走，才能慢慢感受到城市的氛围。所以济南人住东不住西并非空穴来风。
      至于西部为什么被忽略？有人说是因为军用机场，也有人说区政府能力不足，也有人说省政府与市政府的长官喜欢向东看，等等。但是讨论这些原因不是此文的主题，我这篇文章目的是立足当下，分析未来趋势。
      第一个问题，当前这种局面有没有得到改观呢？我认为是有改观的，不仅如此，还深有潜力可挖（现在每次过年回家，西城的变化都让我震撼不已，确实比以前强太多了）。西部核心区的建设速度不亚于东部奥体片区的发展，西客站片区最近两三年卖了N多地，甚至在相当长一段时期内占据了济南市土地出让的大头，目前只剩下少数商业、商用地块，这是以前是前所未见的；西城的路网、市政建设，也是一个非常高的标准；西城借助高铁的优势，它的定位是总部经济+文化产业，所以说看西城，不要只在济南市的层面上看，不要只看济南把什么机构放在了西城云云，还要看到济南西站在衔接京津冀与长三角经济区中的地位。因此，发展总部经济还是靠谱的（发展总部经济是每个地区政府的梦想，除了政府的魄力、能力之外，先天优势同样重要），起码不是一个空想；文化产业是比较时髦的一个词，政府有一些动作，比如非遗园、三馆，都是已经建成或者马上要建成的项目，也是有点靠谱的。当然，项目建成后要有人进驻才算数，这就要看政府在人才引进上的动作够不够、胆量够不够，说出去的话能不能实现，给出去的优惠措施能不能兑现。
      另外还有一个问题值得探讨，如果政府这一系列的设想能够实现，那么西部将引进哪些人？文化产业的门槛要高一些，总部经济的门槛还要高一些，因此，如果政府真正有能力，使西部新城的产业形成气候，那么不难看出，西部将是一个人才较为集中的地方。这一点在上海的张江地区得到了验证（坛子里不知道张江的tx多不多，可以进来聊几句）。就这一点来讲，我还是看好西部的，屌丝逆袭不是没有可能的。
      补充一点，上海的张江地区，政府将其定位于医药产业聚集地，吸引了罗氏、辉瑞等众多世界顶级医药企业进驻，它的员工素质是比较高的，购买力也要强于上海其他地方，因此，张江这个地方的房价2013年全年涨幅在全上海都能排前面的。这说明一个问题，影响一个地方的房价，除了配套之外，还要看这个区域的人有没有购买力。我觉得西部的房价，要看进驻的人才，而不是看建了几个商业广场，开了几家万达这么简单。一句话，除了人的数量，还有人的质量。这才是决定房价的关键因素。只要人有需求，商业配套是早晚的事情。因此，我们要看清楚究竟哪个是因，哪个是果，千万不要本末倒置。
      再讨论下西部的房价。这个比较实际。有个问题，西部新城房价中有没有泡沫、房价是否虚高？我的看法也是肯定的，其实不光西部新城，整个济南市、甚至全国的房价都有泡沫。但是，你要指望以后房价降低、甚至崩盘，那就不现实了，甚至有点可笑了。
      西部房价中有一部分是提前透支了未来上涨的幅度。举个例子来说，上海的房市，如果市政规划中出现了一条地铁（注意仅仅是规划），房价立马会上涨10%-20%，并且购买者会趋之若鹜，为什么？因为购房者看到在地铁建成后房价仍然存有一定上涨空间。专家给出的说法是，地铁建成前与建成后，上涨的空间为3:7。对于购房者来讲，规划的出现，虽然在当时并未带来出行的便利，但是在地铁建成后，房价仍然存在上涨的空间，这种上涨的空间并不低，因此他还是认为是值得的。就西城来讲，相比于市区，济南西部新城核心区目前的配套，无论是教育、产业、交通、小区品质等与老城区确实存在差距，但是这并不代表西部的房价在未来发展中会落后于老城区，可以预见，在未来的五年、十年甚至是十五年，西部新城在交通、环境、小区品质、甚至是产业（当然，西部的产业规划够漂亮，但是真正能够形成那要等比较长的时间）上都不会次于老城区。要记得，建设一个新城与改造一个老城，前者具有更低的建造成本、更高的规划设计以及更容易的实现途径。就目前7、8000的均价，我认为还是比较值的。至于未来会不会赶上、甚至超过东部，短时期内实现不了，要看日后西城居民的购买力。因此，西城日后引进的人才是关键。
      讲到人才，东部是政府所在地，公务员数量多，整体素质高，对于房市还是有很大的帮助的。不过我并不是很看好公务员的前景。首先，公务员不是一个产业，也就是说，你不可能做强做大，即使你很有能力，也要按着规定的年限升迁；其次，公务员以后养老、医保的隐形福利有改革掉的趋势，公务员已经不像以前那么有诱惑力了，我周围的朋友很多辞掉公务员转而进企业的；再次，公务员比不上事业单位，论资排辈要比事业单位严重的多，发展前景更多的要靠关系、人脉跟背景；还有，年轻人进去天天写报告、下文件，对自身技能的提升没有多大帮助，这也意味着公务员是一条不归路，因为一旦离开，想想你能做什么？我们现在还年轻，眼光要看长远，不只是盯在5年内，还要看10年、甚至20年的发展趋势。所以选择这一行当一定要慎重。我以前在省发改委实习过半年，稍微了解一点，毕业之后，果断外企，不考虑公务员！

gordon0221

西部原来面貌差，至少有部分是客观原因

盐店街

个人觉得，西城要发展起来，或者发展的更快更好，需要一个更直接，更高级别的行政区域，可以参考高新区，设立西城区。从行政级别上，要比区级高半级。
这样，负担小，级别高，政策灵活。
西城的发展，本身就是政府主导型，所以，只有主导的更直接，高效，西城发展也就更快更好更强。

qianlong30

非常理智的一篇文章。我也认为西城，即使下百年以后，这里也不会被遗忘，因为京沪高铁就在这里。说到这里的房价，以后会比很多老城区要高，比如现在西城7000，槐荫大多8000，天桥8500，随着西城的不断完善，起码西城赶上甚至超过槐荫天桥的房价，我觉得不远的将来就能看到。以前东部的房价低于老城区，现在东部很多房价就超过老城区。

豁亮豁亮的头发

回复 3# 1981


    别闹了。西区建设指挥部就是副厅级，跟区一个级别，跟高新区的级别一样。中国现在区域发展好与坏全是市场了，不是过去计划经济时代政府说建设谁谁就起来，是社会愿意把固定资产投到哪哪就起来。不然苏州一个地级市不会比n多个副省级市发达。西区发展滞后，应该是位置优势不如东城，开发商不愿投资吧！

chzhshch

回复 5# 豁亮豁亮的头发

西城最早一批商品房今年6月才交房，你这等于拿只发展3年的小毛孩跟发展了近20年的成年人比成熟。。。。
而且这几年全济南就数西区吸收的投资最多了，正在开发西区的开发商就有中建恒大绿地金科龙湖海亮西城荣宝鑫苑等等。
西城目前的状态确实是远远不如东城，但是拿交通区位不好来论证的人，可以肯定是外地人， 他们不知道三馆到大观园的距离比奥体到那还近3公里，他们不知道通往东城的道路数量还不足通往西城道路的四分之一，他们也不知道即将开挖的地铁走向。
我觉得西城发展最致命的劣势恰恰是你最不屑的”计划经济时代的政府“这点，要是省政府能搬到西城那西城房价绝对能翻番

豁亮豁亮的头发

回复 6# chzhshch


    我说的是位置优势，不是交通优势。全社会固定资产投资东城比西城高毫无疑问的，这个无需辩论。你懂什么叫计划经济吗？济南一年收入500来亿，如果靠政府的力量，建不了几个楼，全靠社会投资。政府也有无奈的，被市场牵着鼻子走。

豁亮豁亮的头发

回复 6# chzhshch


贡院墙根街的二手房挨着省政府近，你知道多少钱吗?没多少钱。离政府近是多大优势吗？你还准备天天找省长聊聊？郭大爷，好久不见，吃了吗，那像话吗？照你的逻辑位置最好的应该是天桥区啊！离大观园几公里的事，r2线沿线，为啥那的房那么便宜城建这么差呢？

88104881@qq.com

回复  豁亮豁亮的头发

西城最早一批商品房今年6月才交房，你这等于拿只发展3年的小毛孩跟发展了近20年的 ...
chzhshch 发表于 2014-5-18 04:40

  省委省府不会搬到西城，分的房子都建在东边了，你以为会跑那么远去西边？自己的房子不升值了？

chzhshch

回复 8# 豁亮豁亮的头发


原来西城的设计、拆迁、绿化、铺路都是被市场上的民资牵着鼻子搞的啊，真是长见识了

离政府近是不是优势，看看奥体你就明白了，没用搬来干嘛？还不明白想想北京

至于你说的市场化，我承认现在市场是选择了东部，但也别忘了十年之前市场选择的是市中，可别忘了市场的选择不是一成不变的，毕竟西区的规划标准远不是上世纪8090年代建的天桥区可以比拟的

豁亮豁亮的头发

回复 10# chzhshch


一看就是政府很想发展西城，文化中心放到那了，大学城放到那了，创新谷放到那了，有专门的西区建设指挥部，但是有点力不从心。毕竟文化中心对买房来说吸引不大，而且西部人气不旺，开发商不愿建大型商业体。民资还是喜欢老盘市中心，绿地建到市中区，万达建到市中区，环宇城建到市中区，世茂建到历下区。不过肯定西区会被盘活的。三炷香和报社大楼现在还没投入使用，等到文化单位都搬过去，人气立马活起来。包括长清也是，等创新谷建好了，人气旺了，商业火起来，立马繁华。

killedboy

济南市高新产业技术开发区是国家级开发区，加上济南市是副省级，因此为市政府派出机构，第一负责人是济南市副市级（正厅级）。另外西城步入了发展的快速通道，中国城镇化建设仍然会是下一个阶段的主流。说点实际的，房价的提升最重要一个因素就是基础设施配套工作，然而提升基础设施的办法就是政府投资，因此西部新城在今后很长一段时间内仍然是政府重点投入的区域，可以预计的是随着基础设施的改善，3到5年内西部新城的房价肯定过万。但有一个不争的事实是，西部新城落后于东部发展速度。

豁亮豁亮的头发

回复 12# killedboy


    济南高新技术开发区管理委员会主任张新文，市委常委，市政府党组副书记，级别副厅级。跟一般区长是一样的。

正觉寺人

和东部相比，说实话我是 不看好西部的，至少十年内和东部没法比，我周围的同事朋友很多都是老济南，提起西部还是不怎么接受，宁肯多花几十万在东部买房累一辈子也不去西边

killedboy

回复 13# 豁亮豁亮的头发


张新文已经是兖矿集团有限公司董事长、党委书记了。。呵呵