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发表于 2015-7-8 21:17:32
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回复 62# ayu19980408
前阵子有篇文章提到过：“仇和时代遗产：昆明写字楼市场走到剃刀边缘”。感觉这篇文章分析的很好，昆明的楼市前景真是不容乐观啊 ，引用一段：
“最担心的就是写字楼”
相对于井喷的供应，写字楼需求疲软也让开发商做市场时感觉有心无力。
“真的很难，”一位商业综合体的开发商对中房报记者表示，“到处都是写字楼，完全没有如北上广那样的商务区的概念，分散到各个角落，而且供应量非常大。昆明的经济和产业又跟不上，别说世界500强了，国内500强都没几个到昆明的。只有一些中小公司有需求。我们对写字楼的销售都不抱太大希望，只当做一个配套，主要还是卖住宅。”
芶敏菲分析，昆明写字楼市场的需求主要来自本土大中型国企、金融机构、房地产公司。此外另一个主体就是本土的中小型创业公司、媒体、公关公司、互联网公司等，来自世界500强和国内500强企业的需求并不大。
芶敏菲分析道，“云南的大企业多数是国企，比如云南白药以及云南的烟草企业，但它们更多是自建大型园区，所以大面积的写字楼需求占比不大。另外昆明的房地产公司数量较多，占了很大一部分需求。此外就是金融机构、媒体机构、互联网公司也有一部分需求。工业企业需求占比不高。投资型需求也很低”。
今年以来，云南被国家纳入“一带一路”的战略，规划成为中国对东南亚、南亚开放的中心，昆明连通东南亚的泛亚铁路也正在兴建，昆明未来商业前景被普遍看好。按理说，这应当给昆明写字楼市场带来利好，但当地业内人士对此并不表示乐观。
昆明中原房地产经纪有限公司资源中心总经理李瑞雪对中房报表示：“一带一路这样的政策是一个长期战略。从长远角度对写字楼市场的需求会慢慢增加，但不会像世博会的时候有井喷式的爆发。一带一路也不止涉及云南一个地方，差不多覆盖了一半的国土面积，这对昆明写字楼市场整体影响很难说。”
这种情况下，接受采访的多名昆明开发商均表示在销售方面最不担心的是住宅、其次是商业，最担心的是写字楼。写字楼对每一个企业来说都是头疼的事。
“因此我们看到，万达广场、同德广场这些项目营销动作很多，做了很多大型活动宣传他们写字楼的高端硬件配套，但实际上从销售率来看卖得并不好。”
从销售数据上来看，昆明各写字楼的去化可以用“惨不忍睹”来形容。据克尔瑞昆明机构提供的数据，截至2015年5月13日，西山万达广场的写字楼供应面积28.3293万平方米，成交面积8.2543万平方米，去化率仅为29.14%。保利中心去化率仅 14.4%，同德昆明广场去化率10.81%，而欣都龙城将近10万平方米的写字楼面积，只卖掉7553平方米，去化率仅为7.6%。
在疲软的需求之下，昆明写字楼的租金回报率也处于低位。据克尔瑞昆明机构介绍，目前昆明大部分准甲级写字楼租金在60~70元/月之间，算下来就是每平方米每天1~2元，与一线城市相差甚远。其中目前俊发中心的写字楼租金在昆明是最高的，一平方米120~150元/月，万达广场和同德广场的写字楼还没有投入使用，其他相对比较高的就是南亚风情，100~120元/月，东航是70~90元，算下来就是每平方米每天2~3元。
“太可怕了，周围无人居住，没有商务配套环境，做写字楼谁能来买单呢。”周大研对中房报记者表示，他曾经在一个项目上看到写字楼的规划是80万平方米，“但是多数开发商认为商业销售价格较高，所以还是都在做综合体”。 |
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发表于 2015-7-8 21:34:44